Не редко при управлении многоквартирным домом возникает ситуация, когда некоторые собственники помещений не согласны с увеличением размеров платежей по содержанию общего имущества в доме.

Напомним, что согласно ст. 36 ЖК РФ к общей долевой собственности всех собственников многоквартирного дома относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Недовольные собственники полагают, что им навязывают дополнительные услуги. В связи с этим возникает вопрос, как разрешить сложившуюся ситуацию?

Многоквартирный дом - это сложный объект, состоящий не только из индивидуальных помещений, принадлежащих разным собственникам, но и из объектов общего имущества, ответственность за содержание которых бесспорно несут все жильцы дома. Один собственник не в силах решить судьбу общего имущества, равно как не может пойти против воли большинства, что подтверждается следующим.

В соответствии с п. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных взносов (платежей) со стороны собственников на содержание (ремонт) общего имущества многоквартирного дома определяется органами управления дома, в соответствии с нормами устава ТСЖ (жилищного кооператива, специального потребительского кооператива).

Именно к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся вопросы, в том числе по установлению размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (пп.4. п. 1 ст. 145 ЖК РФ).

Согласно п. 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Вследствие этого ни один собственник помещения не вправе отказаться от оплаты соответствующей, в том числе нововведенной услуги, решение об оплате которой было принято на общем собрании собственников. Разумеется, данное правило действует при легитимности проведенного собрания, с соблюдением норм действующего законодательства РФ.

Таким образом, если общее собрание решило путем голосования большинства включить в оплату новые услуги, то данное решение придется исполнять всем собственникам жилых помещений, что также находит свое подтверждение в судебной практике: Постановление ФАС ЗCО от 31.07.2008 N Ф04-4583-2008 (8761-А70-11).

Другое дело когда решение об оплате дополнительных услуг принято правлением – органом осуществляющим текущую (оперативную) деятельность по управлению многоквартирным домом.

В этом случае любой собственник (или все собственники) вправе отказаться от оплаты этих услуг, что также подтверждается судебной практикой: Постановление 19 Арбитражного суда г.Воронежа (дело А08-8972-2008-26).

Но в связи с этим напрашивается резонный вопрос, а что делать тому меньшинству, при отмене вышеуказанного решения, которое проголосовало «ЗА» предоставление новых услуг. Ответ прост, в этом случае собственникам, желающим воспользоваться дополнительными услугами, необходимо заключать в индивидуальном порядке напрямую договоры о предоставлении услуг, ТСЖ (управляющая компания) в данном случае выполнять посреднические функции не вправе, так как товарищество призвано выражать волю большинства собственников, закрепленную в решениях общего собрания собственников помещений в доме.