Общее имущество собственников |
Согласно всем действующим сегодня нормативным актам собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит следующее имущество:
Кроме всего прочего, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются:
При этом внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Несмотря на то, что ЖК РФ и указанным Постановлением Правительства РФ № 491 перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен, тем не менее, на практике нередки случаи, когда имущество, по определению относящееся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, приобретается в собственность иными лицами или, наоборот, собственники помещений в многоквартирном доме в судебном порядке требуют признать за ними право общей долевой собственности на имущество, которое не может являться их общим имуществом. Доказательством отнесения того или иного имущества к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме могут являться следующие документы:
Жилищный кодекс РФ прямо не устанавливает, кто именно вправе определять состав общего имущества. Из анализа положений ЖК РФ можно сделать вывод, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию. Так, например, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан не только адрес многоквартирного дома, но и состав общего имущества в доме, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту этого общего имущества (ч. 2 и ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Очевидно, что уполномоченные органы государственной власти при осуществлении государственного контроля за содержанием общего имущества в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 2, ч. 17 ст. 12, ст. 20 ЖК РФ) будут вправе оценивать правильность определения состава общего имущества, сравнивая имеющиеся или полученные сведения об этом имуществе с составом общего имущества, которое содержится собственниками помещений надлежащим или ненадлежащим образом. Вместе с тем, следует учитывать, что в соответствии с разъяснениями Минрегион РФ (Письмо от 4 апреля 2007г. № 6037-РМ/07 ) "органы местного самоуправления (в городах федерального значения - органы государственной власти этих субъектов Российской Федерации), в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме." Выполняя полномочия, возложенные ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, органы местного самоуправления должны будут определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме исключительно в целях подготовки конкурсных условий и оценки предложений претендентов, участвующих в открытом конкурсе по отбору управляющей организации, в случаях, указанных в указанной норме. Органы местного самоуправления и их должностные лица в пределах своей компетенции должны оказывать обратившимся к ним собственникам помещений в многоквартирных домах необходимое содействие в определении состава общего имущества путем предоставления сведений, имеющихся у органа местного самоуправления. Кроме этого органы местного самоуправления вправе направлять запросы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, организации (органы) по государственному учету объектов недвижимого имущества и другие органы и организации. В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, должен бесплатно предоставлять информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество по запросам органов местного самоуправления. Основой для определения состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме должны являться в первую очередь сведения, содержащиеся в "Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество" (ЕГРП), а также в государственном земельном кадастре при условии наличия в них таких сведений. Для описания общего имущества могут также использоваться сведения государственного технического учета (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ). При наличии противоречий между сведениями о составе общего имущества в многоквартирном доме, определенными на основании сведений из ЕГРП, и данными бухгалтерского учета управляющих или иных организаций либо со сведениями, содержащимися в технической документации на многоквартирный дом (в том числе «данным БТИ») и иных связанных с управлением многоквартирным домом документах, состав общего имущества в многоквартирном доме должен определяться в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРП. Однако если в ЕГРП по какой-то причине отсутствуют сведения, прямо описывающие состав общего имущества в объединенном разделе, то сведения из ЕГРП могут быть использованы для определения состава общего имущества «методом исключения». При этом помещения, которые названы в ст. 36 ЖК РФ, могут быть включены в состав общего имущества в многоквартирном доме только при отсутствии права собственности на такие помещения у отдельных конкретных лиц. Однако не все сведения о принадлежности жилых и нежилых помещений могут содержаться в ЕГРП. Так, признаются юридически действительными права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (то есть до 31 января 1998 г.), зарегистрированные по правилам, действовавшим до этого момента, а также возникшие до введения в действие закона права на недвижимое имущество, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу этого закона, такой регистрации не требовалось. В этих случаях наличие прав собственности на помещения в многоквартирном доме может подтверждаться: актами органов государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; договорами и другими сделками в отношении недвижимого имущества, совершенными в соответствии с действовавшим законодательством (например, договоры купли-продажи, мены и др.); актами (свидетельствами) о приватизации жилых помещений, совершенными в соответствии с действовавшим законодательством; свидетельствами о праве на наследство; вступившими в законную силу судебными актами и иными документами, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход прав. При этом необходимо оценивать потенциальное предназначение таких помещений для обслуживания более одного помещения (квартиры) в многоквартирном доме и (или) при предназначении таких помещений для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома. В связи с тем, что во многих муниципальных образованиях общие помещения на практике нередко единолично использовались органами местного самоуправления, возникающие споры об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должны будут разрешаться в судебном порядке. ШАГ 1. Формирование инициативной группы. На первом этапе необходимо сформировать инициативную группу из числа собственников помещений в многоквартирном доме для проведения работы по определению состава общего имущества в многоквартирном доме, и представить состав общего имущества для утверждения общим собранием собственников жилья. Собственники имеют право поручить проведение данных работ:
Очевидно, что всем собственникам помещений в многоквартирном доме (особенно в доме с большим количеством квартир) собираться вместе, чтобы пройти по дому и сделать описание общего имущества, нецелесообразно. Провести осмотр многоквартирного дома, сформировать состав общего имущества в многоквартирном доме с указанием его границ и описанием смогут собственники, обладающие соответствующими знаниями и навыками, должностные лица органов управления товарищества собственников жилья или жилищного (жилищно-строительного) кооператива, а также специалисты, привлекаемые собственниками помещений на основании договора. ШАГ 2. Изучение технической документации. Уполномоченные лица должны собрать и изучить техническую документацию многоквартирного дома:
ШАГ 3. Осмотр многоквартирного дома. Уполномоченные собственниками помещений лица должны обойти многоквартирный дом и:
При проведении осмотра и составлении акта нужно указывать, соответствуют ли объекты общего имущества и их состояние технической документации. Осмотр и оценку состояния общего имущества следует производить с участием лица, ответственного за эксплуатацию здания. т.е. с представителем управляющей / обслуживающей организации. Для того чтобы определить состав общего имущества, то есть составить его перечень и описание, собственники могут воспользоваться перечнем объектов, включаемых в общее имущество в многоквартирном доме, представленным в «Правилах содержания общего имущества». Удобно составить табличную форму, включающую названия объектов общего имущества, их технические характеристики, описание, количество, наличие технической документации и др. Технические характеристики объектов общего имущества могут включать мощность, размеры (высоту, длину, ширину, площадь) и др., описание - функциональное назначение, тип (система или конструкция), материал, отделку и др. Используя полученную информацию, собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании определяют состав общего имущества в своем многоквартирном доме. Примерная форма описания общего имущества многоквартирного дома содержится в Приложении № 3 к Постановлению Правительства Москвы № 299-ПП от 24.04.2007 "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ". Во время осмотра дома и определения состава общего имущества можно также оценить техническое состояние объектов общего имущества и составить соответствующие акты. Если собственники сами не обладают достаточными знаниями, чтобы оценить состояние общего имущества, им придется привлекать специалистов, поскольку этот этап работы очень важен: исходя из текущего состояния дома (и желаемого собственниками уровня качества и комфорта дома), будут определяться потребности в работах и ремонтах и осуществляться планирование. Шаг 4. Утверждение перечня общего имущества. После того, как проведен осмотр здания, составлен перечень объектов общего имущества, необходимо решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме утвердить состав общего имущества в многоквартирном доме и акты о техническом состоянии общего имущества. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, установлен Инструкцией № 29 «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним…», утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 14.02.2007 (далее – инструкция). Согласно п. 5 данной инструкции, государственная регистрация прав на указанный объект необходима в следующих случаях:
Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности в регистрирующий орган могут предоставлять следующие лица:
В соответствии с п. 7 инструкции вместе с заявлением в регистрирующий орган предоставляются:
Рассмотрим некоторые проблемные моменты, выявленные при изучении указанного документа.
|