В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Указанная норма была дополнена и конкретизирована в Жилищном кодексе РФ, вступившим в силу с 01.03.2005 года. В ст. 36 ЖК РФ определен перечень имущества, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме ("общее имущество").

Согласно всем действующим сегодня нормативным актам собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит следующее имущество:

• Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в частности:
  • межквартирные лестничные площадки,
  • лестницы,
  • лифты,
  • лифтовые и иные шахты,
  • коридоры,
  • колясочные,
  • чердаки,
  • технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки),
  • технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
• Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
• Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
• Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
• Иные объекты вне дома, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, включая:
  • трансформаторные подстанции,
  • тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома,
  • коллективные автостоянки,
  • гаражи,
  • детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Кроме всего прочего, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются:

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения,
• внутридомовая система отопления,
• внутридомовая система электроснабжения,
• информационно-телекоммуникационные сети.

При этом внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Несмотря на то, что ЖК РФ и указанным Постановлением Правительства РФ № 491 перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен, тем не менее, на практике нередки случаи, когда имущество, по определению относящееся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, приобретается в собственность иными лицами или, наоборот, собственники помещений в многоквартирном доме в судебном порядке требуют признать за ними право общей долевой собственности на имущество, которое не может являться их общим имуществом.

Доказательством отнесения того или иного имущества к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме могут являться следующие документы:

• Постановления государственных органов, органов местного самоуправления о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости. Например, на основании указанных документов можно сделать вывод, во-первых, о том существовало ли спорное помещение на момент принятия приемочной комиссией дома в эксплуатацию, либо оно было пристроено (встроено-пристроено) после этого. Во-вторых, о том, является ли спорное помещение самостоятельным объектом недвижимости или предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.
• Проектная и строительная документация. На основании такой документации можно сделать вывод о наличии в спорном помещении коммуникаций или иного оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2007 № А65-33387/05).
• Материалы организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию. Такая документация позволит определить назначение помещение, а также возможность самостоятельного использования такого помещения (Постановление ФАС Московского округа от 13.08.2007 № КГ-А40/6005-07).

Жилищный кодекс РФ прямо не устанавливает, кто именно вправе определять состав общего имущества. Из анализа положений ЖК РФ можно сделать вывод, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию. Так, например, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан не только адрес многоквартирного дома, но и состав общего имущества в доме, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту этого общего имущества (ч. 2 и ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Очевидно, что уполномоченные органы государственной власти при осуществлении государственного контроля за содержанием общего имущества в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 2, ч. 17 ст. 12, ст. 20 ЖК РФ) будут вправе оценивать правильность определения состава общего имущества, сравнивая имеющиеся или полученные сведения об этом имуществе с составом общего имущества, которое содержится собственниками помещений надлежащим или ненадлежащим образом.

Вместе с тем, следует учитывать, что в соответствии с разъяснениями Минрегион РФ (Письмо от 4 апреля 2007г. № 6037-РМ/07 ) "органы местного самоуправления (в городах федерального значения - органы государственной власти этих субъектов Российской Федерации), в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме."

Выполняя полномочия, возложенные ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, органы местного самоуправления должны будут определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме исключительно в целях подготовки конкурсных условий и оценки предложений претендентов, участвующих в открытом конкурсе по отбору управляющей организации, в случаях, указанных в указанной норме.

Органы местного самоуправления и их должностные лица в пределах своей компетенции должны оказывать обратившимся к ним собственникам помещений в многоквартирных домах необходимое содействие в определении состава общего имущества путем предоставления сведений, имеющихся у органа местного самоуправления. Кроме этого органы местного самоуправления вправе направлять запросы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, организации (органы) по государственному учету объектов недвижимого имущества и другие органы и организации. В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, должен бесплатно предоставлять информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество по запросам органов местного самоуправления.

Основой для определения состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме должны являться в первую очередь сведения, содержащиеся в "Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество" (ЕГРП), а также в государственном земельном кадастре при условии наличия в них таких сведений. Для описания общего имущества могут также использоваться сведения государственного технического учета (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).  При наличии противоречий между сведениями о составе общего имущества в многоквартирном доме, определенными на основании сведений из ЕГРП, и данными бухгалтерского учета управляющих или иных организаций либо со сведениями, содержащимися в технической документации на многоквартирный дом (в том числе «данным БТИ») и иных связанных с управлением многоквартирным домом документах, состав общего имущества в многоквартирном доме должен определяться в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРП.

Однако если в ЕГРП по какой-то причине отсутствуют сведения, прямо описывающие состав общего имущества в объединенном разделе, то сведения из ЕГРП могут быть использованы для определения состава общего имущества «методом исключения». При этом помещения, которые названы в ст. 36 ЖК РФ, могут быть включены в состав общего имущества в многоквартирном доме только при отсутствии права собственности на такие помещения у отдельных конкретных лиц. Однако не все сведения о принадлежности жилых и нежилых помещений могут содержаться в ЕГРП. Так, признаются юридически действительными права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (то есть до 31 января 1998 г.), зарегистрированные по правилам, действовавшим до этого момента, а также возникшие до введения в действие закона права на недвижимое имущество, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу этого закона, такой регистрации не требовалось. В этих случаях наличие прав собственности на помещения в многоквартирном доме может подтверждаться: актами органов государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; договорами и другими сделками в отношении недвижимого имущества, совершенными в соответствии с действовавшим законодательством (например, договоры купли-продажи, мены и др.); актами (свидетельствами) о приватизации жилых помещений, совершенными в соответствии с действовавшим законодательством; свидетельствами о праве на наследство; вступившими в законную силу судебными актами и иными документами, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход прав.

При этом необходимо оценивать потенциальное предназначение таких помещений для обслуживания более одного помещения (квартиры) в многоквартирном доме и (или) при предназначении таких помещений для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома. В связи с тем, что во многих муниципальных образованиях общие помещения на практике нередко единолично использовались органами местного самоуправления, возникающие споры об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должны будут разрешаться в судебном порядке.

ШАГ 1. Формирование инициативной группы. 

На первом этапе необходимо сформировать инициативную группу из числа собственников помещений в многоквартирном доме для проведения работы по определению состава общего имущества в многоквартирном доме, и представить состав общего имущества для утверждения общим собранием собственников жилья.

Собственники имеют право поручить проведение данных работ:

• правлению товарищества собственников жилья
• лицам, привлекаемым по договору: специалистов по проведению строительно-технической экспертизы, управляющих, подрядчиков.

Очевидно, что всем собственникам помещений в многоквартирном доме (особенно в доме с большим количеством квартир) собираться вместе, чтобы пройти по дому и сделать описание общего имущества, нецелесообразно. Провести осмотр многоквартирного дома, сформировать состав общего имущества в многоквартирном доме с указанием его границ и описанием смогут собственники, обладающие соответствующими знаниями и навыками, должностные лица органов управления товарищества собственников жилья или жилищного (жилищно-строительного) кооператива, а также специалисты, привлекаемые собственниками помещений на основании договора.

ШАГ 2. Изучение технической документации.

Уполномоченные лица должны собрать и изучить техническую документацию многоквартирного дома:

• документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт);
• документы (акты) о приемке результатов работ;
• акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
• инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (введенного в эксплуатацию после 1 июля 2007 года) по установленной форме, включающую рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

ШАГ 3. Осмотр многоквартирного дома.

Уполномоченные собственниками помещений лица должны обойти многоквартирный дом и:

• провести осмотр общего имущества в многоквартирном доме;
• составить перечень общего имущества с указанием его границ и описанием (зафиксировать на бумаге результаты осмотра);
• оформить акт о техническом состоянии общего имущества.

При проведении осмотра и составлении акта нужно указывать, соответствуют ли объекты общего имущества и их состояние технической документации. Осмотр и оценку состояния общего имущества следует производить с участием лица, ответственного за эксплуатацию здания. т.е. с представителем управляющей / обслуживающей организации.

Для того чтобы определить состав общего имущества, то есть составить его перечень и описание, собственники могут воспользоваться перечнем объектов, включаемых в общее имущество в многоквартирном доме, представленным в «Правилах содержания общего имущества». Удобно составить табличную форму, включающую названия объектов общего имущества, их технические характеристики, описание, количество, наличие технической документации и др.

Технические характеристики объектов общего имущества могут включать мощность, размеры (высоту, длину, ширину, площадь) и др., описание - функциональное назначение, тип (система или конструкция), материал, отделку и др. Используя полученную информацию, собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании определяют состав общего имущества в своем многоквартирном доме.

Примерная форма описания общего имущества многоквартирного дома содержится в Приложении № 3 к Постановлению Правительства Москвы № 299-ПП от 24.04.2007 "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ".

Во время осмотра дома и определения состава общего имущества можно также оценить техническое состояние объектов общего имущества и составить соответствующие акты. Если собственники сами не обладают достаточными знаниями, чтобы оценить состояние общего имущества, им придется привлекать специалистов, поскольку этот этап работы очень важен: исходя из текущего состояния дома (и желаемого собственниками уровня качества и комфорта дома), будут определяться потребности в работах и ремонтах и осуществляться планирование.

Шаг 4. Утверждение перечня общего имущества.

После того, как проведен осмотр здания, составлен перечень объектов общего имущества, необходимо решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме утвердить состав общего имущества в многоквартирном доме и акты о техническом состоянии общего имущества.

В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, установлен Инструкцией № 29 «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним…», утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 14.02.2007 (далее – инструкция).

Согласно п. 5 данной инструкции, государственная регистрация прав на указанный объект необходима в следующих случаях:

• когда объект общего имущества передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается;
• при возведении нового объекта общего имущества.

Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности в регистрирующий орган могут предоставлять следующие лица:

• собственники помещений в многоквартирном доме;
• их представители, уполномоченные доверенностями, решением общего собрания собственников или на ином законном основании;
• председатель и (или) член правления товарищества собственников жилья по поручению общего собрания членов ТСЖ.

В соответствии с п. 7 инструкции вместе с заявлением в регистрирующий орган предоставляются:

• документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если данный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен дом (если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ);
• планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документ технического учета дома, содержащий сведения о составе общего имущества в нем;
• согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в нем путем его реконструкции;- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о его реконструкции (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других сооружений;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором он расположен, в том числе об ограничении пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости;
• соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения, и собственниками помещений в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.

Рассмотрим некоторые проблемные моменты, выявленные при изучении указанного документа.

1. В п. 7 инструкции содержится перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию права общей долевой собственности, который противоречит положениям ЖК РФ, регулирующим вопросы компетенции ТСЖ. В соответствии с ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в нем. Согласно п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, общее собрание членов ТСЖ вправе принять решение о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии с инструкцией на государственную регистрацию права общей долевой собственности предоставляются только решения общего собрания собственников помещений в доме. К компетенции такого собрания, как указано в п. 1–3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, относится решение вопросов о реконструкции, передаче общего имущества в пользование третьим лицам, в пределах использования земельного участка, на котором расположен дом. Однако если в доме создано товарищество собственников жилья, то часть указанных вопросов может быть вынесена на обсуждение общего собрания членов ТСЖ. Следовательно, перечень документов для государственной регистрации права необходимо варьировать в зависимости от способа управления домом.
2. В соответствии с п. 16 инструкции, свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Из такой формулировки не ясно, выдается ли указанное свидетельство какому-либо иному лицу. При передаче общего имущества в пользование третьим лицам по договору аренды требуется подробно описать объект этого договора. В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору. При их отсутствии в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а данный договор не считается заключенным. При отсутствии свидетельства о регистрации права общей долевой собственности в договоре аренды не будет ссылки на указанный документ.
3. Не раскрыт вопрос о том, каким образом индивидуализировать объекты общего имущества, являющиеся конструктивными элементами многоквартирного дома. Например, собственники вправе передать по договору часть крыши или стены дома в пользование третьим лицам для размещения наружной рекламы. При этом арендных отношений не возникает. Как указал Высший Арбитражный суд РФ в Информационном письме от 11.01.2002 № 66, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Крыша, стена, лестница и т. п. представляют собой конструктивные элементы здания и не являются самостоятельными объектами недвижимости, которые могли бы быть переданы в пользование отдельно от здания. Суд указал, что такие договоры не противоречат ГК РФ. Отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Возникает вопрос о том, какие индивидуализирующие документы на указанные объекты собственники должны предоставить в регистрирующий орган. Кроме того, не ясно, нужно ли регистрировать всю крышу (стену) многоквартирного дома целиком, или только ту часть, которая будет являться предметом сделки.