К сожалению, Жилищный кодекс в явном виде не разделяет функции управления и обслуживания. И даже, более того, смешивает их при обозначении способов управления многоквартирным домом (обслуживание оказывается неотъемлемой частью управления). В результате собственникам помещений, принимающим решение об управлении домом, предлагается один из трех следующих способов (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

• непосредственное управление собственниками
• управление управляющей организацией
• управление товариществом собственников жилья.

Первый способ, непосредственное управление собственниками, в больших многоквартирных домах практически неприменим. Поскольку любое решение собственников должно в этом случае приниматься только на их общем собрании. Регулярность таких собраний в домах с количеством квартир более 20 уже маловероятна. Поэтому мы не будем останавливаться подробно на этом варианте.

Второй способ, управление управляющей организацией, имеет, хотя бы по сравнению с первым, неоспоримые преимущества. Всю работу принимает на себя специализированная организация: разрабатывает планы перспективного развития, тарифные ставки на обслуживание, заключает договора на коммунальные услуги, ведет бухгалтерию, проводит профилактические и ремонтные работы в доме. От собственников требуется лишь одно - согласиться или не согласиться с тем, что она делает. Важно отметить, что «законодательной инициативы», при этом способе  управления,  собственники как бы не имеют. Фактически, они поручают разработку стратегии (управление) тому, кто ответственен за ее тактическую реализацию (обслуживание).

С одной стороны, такой подход к «содержанию общего имущества» может оказаться вполне эффективным. Стратегические цели станут вполне достижимыми, потому, что будут разработаны с учетом реальных возможностей по их тактическому воплощению (ведь «законодатель» и исполнитель - одно и то же лицо).

Но, с другой стороны, зная свой реальный потенциал, исполнитель может «подрезать» стратегию исключительно под свои возможности. В результате многие полезные и неотложные инициативы «законодателем» даже не будут заявлены, потому что ему (уже как исполнителю) может оказаться не под силу процесс их последующей реализации.

Система договорных отношении при управлении домом с помощью ТСЖ 

Действующим законодательством функции управления многоквартирным домом формально не установлены, что вызывает сложности при определении расходов по управлению. Однако практика последних лет позволяет говорить об уже сформировавшеся де-факто перечне таких функций:

Функции и задачи по управлению многоквартирным домом

Технический контроль и планирование: организация работ по технической эксплуатации недвижимости; ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;  подготовка предложений по перечню требуемых работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, его инженерного оборудования и устройств; информирование надзорных органов о незаконных перепланировках и переустройстве в помещениях собственников;  Договорно-правовая деятельность:  организация предоставления коммунальных услуг, заключение договоров с энергоснабжающими организациями от имени УК или ТСЖ с последующим контролем их качества; обеспечение учета копий договоров найма, аренды общего имущества дома, договоров управления, копий правоустанавливающих документов; поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома; обеспечение юридического сопровождения досудебных споров, судебных разбирательств, представление интересов собственников в арбитражном суде (для ТСЖ, ЖСК); Финансово-экономическая деятельность: организация системы учета и сбора платежей; обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг; подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета, предложений по минимизации затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; Работа с гражданами, проживающими в доме: информирование граждан; прием населения, рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер; выдача, проживающим в доме, расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.; подготовка и участие в проведении общих собраний в многоквартирном доме; отчетность перед собранием собственников помещений в многоквартирном доме об исполнении обязательств по договору управления;   организация подготовки и предоставление достоверной и полной отчетности перед собственниками помещений, ТСЖ (ЖСК) и государственными органами;

Примерный перечень услуг по управлению многоквартирным домом приведен в приложении № 2 к Распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы № 370 от 13 февраля 2008 г. "О методической поддержке собственников помещений в многоквартирных домах при создании и организации деятельности товариществ собственников жилья".

Расходы на управление многоквартирным домом осуществляются на возмездной основе и, чаще всего, включают в себя:

• расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом (это и есть плата за оказываемые ими услуги);
• расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений и т.д.;
• другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.)

Выбранный способ управления многоквартирным домом определяет перечень, состав и размер расходов на управление.

Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, как правило,  не выделяется в платежных документах отдельной строкой и, наряду с платой за содержание и текущий ремонт общего имущества, включаются в извещение-квитанцию в строку "содержание и ремонт жилого помещения" (п.1 ч.2. ст.154 ЖК РФ).

После государственной регистрации ТСЖ должна быть осу­ществлена передача дома в управление ТСЖ. Порядок передачи дома Жилищным кодексом подробно не регламентирован (раздел VIII ЖК РФ), но в различных российских регионах принимаются местные нормативные акты по вопросам передачи домов в управление. Познакомьтесь с такими документами, действующими на территории г.Москвы.