Взгляд на проблему

В конце минувшего лета правительство Москвы приняло постановление о запрете «точечной» застройки. Однако одними запретами от уплотнительного строительства не избавиться. С другой стороны, мнение, что только сами жители способны принять взвешенное решение по каждому случаю – это тоже мираж. На самом деле требуются и ограничения, и участие граждан, но самое главное – нужны экономические рычаги.

Постановление о запрете породило у многих надежду, что со скандалами по поводу точечной застройки скоро будет покончено. Комментируя решение правительства, один из депутатов Гордумы подвел под эту уверенность экономическое обоснование. В качестве истоков проблемы он указал на прежние бюджетные трудности. Мол, с доходов от точечной застройки инвесторы существенно пополняли городскую казну и потому во многом влияли на городскую политику. Сегодня положение изменилось, бюджет существенно пополнел, и от прежней зависимости от инвесторов не осталось и следа.

Полагаю, что это объяснение не совсем точное. Если воспринять его абсолютно, то при желании можно сделать вывод, будто инициатором и единственным вдохновителем точечной застройки была… городская администрация. Это она усиленно внедряла «точку» с целью пополнения городского бюджета. А когда нужда в деньгах отпала, то и от «уплотнения» города можно отказаться.

К сожалению, потребности бюджета не единственная и далеко не главная причина точечной застройки. У нее, как минимум, три движущих пружины: стремление застройщиков извлечь сверхприбыль, коррупция и естественная нехватка земли. Начнем с первой. Норма прибыли в столичном строительстве колеблется от 30 до 300%. Причем в смысле доходности наиболее привлекательно работать в давно сложившейся застройке, а тем более в центре города. Вот почему застройщики слетаются на «точку», как пчелы на мед. К этому остается лишь добавить, что, если мне не изменяет память, именно за 300% прибыли капитал способен на любое преступление.

Следующее – коррупция. Надо думать, что не на пустом месте и действующий, и избранный президенты страны возвели борьбу с коррупцией до уровня национального плана. В этих условиях, когда эпидемия общепризнана в масштабах страны, предполагать, что Москва является этаким островком всеобщей дезинфекции и поголовных прививок, было бы, по меньшей мере, наивностью. На прошлой неделе банкиры и депутаты Госдумы на круглом столе в АиФ обсуждали проблемы ипотеки и оценили вклад коррупции в стоимость жилья на уровне 20-40%.

Наконец – объективная нехватка земли. Громадный дефицит свободных участков неминуемо толкает в сторону «точки». Причем это причина «двойного» действия. Во-первых, она побуждает выискивать и «столбить» все, что можно и нельзя. А во-вторых, этой естественной проблемой весьма удобно маскировать истинные побудительные мотивы.

Из трех перечисленных причин постановление о запрете точечной застройки лишь частично затрагивает последнюю, а полностью не устраняет ни одной. Сохраняющиеся источники продолжат подпитывать новые конфликты. Потому полагаю, что митинги и протесты еще долго будут будоражить город.

Общество вообще склонно преувеличивать значение властных решений. Многие полагают, что запретил мэр – и нет точечной застройки, издал распоряжение – и дольщиков больше не обманывают, приняло правительство постановление – и очередь на жилье сократилась вдвое. Если бы так?! Надо быть реалистом. На деле постановление – это руководство к действию, это отражение тенденции, это дополнительный аргумент в руках одной из сторон, но далеко не окончательный результат.

Ряд инициативных групп жителей столицы предложили на их взгляд простой и эффективный способ решения проблемы – референдум. Они справедливо видят суть проблемы в конфликте интересов застройщика и жителей прилегающих домов. Сейчас арбитром в споре выступает городская администрация. Но на ее объективность воздействуют застройщики. Чтобы устранить источник несправедливости, надо к решению спора привлечь граждан.

Кто бы спорил! Непонятно одно – как, в какой форме привлечь. Авторы идеи предлагают передать всю землю «городскому сообществу», после чего сообщество (народ) будет решать, где и что можно строить. Звучит красиво. Но что значит «закрепить» столичную землю за гражданами? Передать в общедолевую собственность? А как тогда 10 млн. собственников будут решать судьбу конкретной собачьей площадки? Тот же вопрос встает, если передавать землю жителям районов. Даже если поделить ее между домами, то собаководы, автовладельцы и родители могут пойти стенка на стенку каждый за свои интересы.

Не надо утрировать – парируют сторонники идеи. В отдельных случаях можно проводить референдумы, а в основном достаточно представительства жителей в органе, принимающем решение о застройке. Только не с совещательным, а решающим голосом.

Опять не понимаю. Дело вполне может закончиться тем, что в комиссии появится еще один субъект мздоимства. Однако предположим, что именно этот народный избранник окажется кристально честным человеком или по статусу будет обязан голосовать не за собственное, а за «общественное мнение». Но если это будет один голос в комиссии из двадцати человек, то он может сколько угодно высказывать свое мнение, голосовать за него… и так с ним и остаться. Значит, этот голос должен обладать правом вето на любое решение комиссии. А тогда где объективность? Такой «голос» запретит любое строительство под своими окнами. Даже если речь пойдет о детском саде, в котором сам «голос» остро нуждается, его вердикт будет таков: строить надо, но в соседнем дворе.

Как вообще планировать развитие города, строительство магистралей, гаражей, торговых центров и спортивных объектов в условиях, когда те, под чьим «носом» эти вещи задумываются, мгновенно воспользуются правом вето? Никому не симпатичны алчущие застройщики. Но заменить давление одной стороны диктатом другой – тоже не выход из положения.

Не там ищете, граждане. Обратите внимание – за рубежом в городах тоже есть лакомые куски под застройку. Однако бунты по поводу точечной застройки – большая редкость. Причина заключается в полной определенности правил игры. У каждого клочка земли есть свой хозяин. Земля под предприятиями принадлежит их владельцам. Дороги, скверы, бульвары, как правило, находятся в муниципальной собственности. А придомовая территория принадлежит собственникам жилья. Все четко знают, в каких пределах распространяются их права и обязанности. В результате свободного рыночного оборота у каждого участка есть экономически обоснованная цена. Если место, занимаемое жилым домом, выгоднее использовать в качестве торгового центра, то собственнику жилья предлагается цена чуть выше «справедливой», и он с удовольствием соглашается.

Когда речь заходит об общегородских потребностях в строительстве дорог, муниципальных объектов и прочем, то здесь покупателем выступает городская администрация, а дальше все идет по тому же накатанному пути. Правда, хозяин участка может заартачиться и заломить неоправданно высокую цену за свою «уступчивость», запросить за участок вдесятеро. Но общество выработало эффективные способы борьбы с такими «диктаторами». Самый распространенный – город откладывает свои планы, соглашается с оценкой земли хозяином и начинает взимать с него налог с указанной им суммы. Выздоровление наступает быстро.

Мы постепенно движемся в этом направлении. ЖК уже объявил владельцев квартир собственниками придомовых участков земли. Дело за малым – выдать гражданам свидетельства об их праве. Продвигается работа медленно, но не сразу и Москва строилась. Что касается налога на недвижимость, то по слухам закон должны принять через год-два. Вполне вероятно, что в него войдут положения, исключающие диктат собственника по отношению к городу. А пока? А пока остается предложить каждому занимать активную гражданскую позицию.

Сергей Домнин

Московская жилищная газета "Квартирный ряд" № 13(688) от 27.03.2008

{mos_fb_discuss:25}