КНИГИ НАШЕЙ БИБЛИОТЕКИ
нажмите на ссылку для перехода
КАНАЛЫ НОВОСТЕЙ
нажмите на ссылку для перехода
МАТЕРИАЛЫ ВИДЕОТЕКИ
нажмите на ссылку для перехода

Вопросы управления

Категория: Управление домом


Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание Напечатать эту страницу Отправить ссылку на эту страницу по E-mail

Действующее жилищное законодательство предусматривает четыре способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома, управление управляющей организацией, управление товариществом собственников жилья и управление специализированным жилищным кооперативом.

Одним из наиболее перспективных и распространенных способов управления является управление многоквартирным домом специализированной управляющей организацией.

Распространение данного способа управления связано также с тем, что он несколько в иной форме существовал и ранее. Ст. 22 ЖК РСФСР устанавливала, что для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда создаются жилищно-эксплуатационные организации, деятельность которых осуществляется на основе хозяйственного расчета, действующие на основании типового положения об организациях данного вида. Так, в Москве для управления жилыми домами были созданы дирекции единого заказчика в форме государственных унитарных предприятий. Типовой устав ДЭЗа был утвержден распоряжением мэра от 23.11.1995 N 619-РМ "О совершенствовании управления жилищно-коммунальным хозяйством города". На жилищно-эксплуатационные организации возлагалась обязанность по содержанию и ремонту многоквартирных домов, заключению договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Изначально при управлении многоквартирными домами соблюдался принцип, сохраненный и в настоящее время - многоквартирный дом может управляться только одной эксплуатирующей организацией.

Однако ранее не было возможности выбора управляющей организации. Такие организации создавались централизованно. Многоквартирные дома передавались им не только в управление, а в хозяйственное ведение, на баланс.

В настоящее время привлечение управляющей организации предпочтительно, поскольку такая организация занимается управлением профессионально. Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому при избрании указанных способов управления не исключается привлечение управляющей организации.

Вместе с тем, недостатки в правовом регулировании, в частности, отсутствие в федеральном законодательстве положений, определяющих требования к управляющим организациям, сложный порядок заключения договора управления - с каждым из собственников помещений многоквартирного дома и т.д., создают сложности с применением данного способа управления на практике. К тому же нет еще достаточной информации об управляющих организациях и качестве выполняемых ими работ и предоставляемых услуг.

Выбор способа управления осуществляют собственники помещений многоквартирного дома. Отношения между управляющей организацией, избранной собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным домом.

По поводу правовой природы данного договора высказываются различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда (См., например: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М., 2006. С. 338; Грудцына Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. С. 349).

Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том, что данный договор является самостоятельным договором (См. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 310). В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства. Предмет данного договора, его условия определены в ст. 162 ЖК РФ

Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, т.к. исходя из содержания ст. 421 ГК РФ, смешанный договор - это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

Поскольку регулирование отношений по управлению многоквартирными домами отнесено к ведению жилищного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ), договор управления многоквартирными домами должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом случае следует учитывать положения ст. 8 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом.

До рассмотрения порядка заключения договора и его условий следует обратить внимание на наименование данного договора - договор управления многоквартирным домом. Учитывая, что понятие "многоквартирный дом" включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения (П. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702), более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, т.к. на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. Что касается отдельных помещений, то управляющая организация лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных договором, но не оказывает услуги и не осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом.

Выбор управляющей организации может быть осуществлен собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании (подп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, для выбора способа управления и избрания конкретной управляющей организации достаточно простого большинства голосов. Не исключается при этом возможности проведения собрания в заочной форме.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания.

Протокол составляется в письменной форме, подписывается председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

В решении общего собрания при выборе в качестве способа управления управляющей организации необходимо указать, с какой именно управляющей организацией собственники собираются заключить договор управления многоквартирным домом. Кроме того, должны определяться условия, на которых собственники собираются заключить договор с управляющей организацией. В обязательном порядке определяются условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК в качестве существенных. По решению общего собрания в договор могут быть включены и иные условия.

Законодательством не устанавливается обязанности управляющих организаций заключить договор управления многоквартирным домом с любыми, обратившимися к ней собственниками. Однако для того чтобы механизм избрания управляющей организации мог быть реализован, закрепление указанной обязанности необходимо. В противном случае получается, что до принятия решения о выборе определенной управляющей организации собственникам предварительно следует выяснить, согласна ли управляющая организация на заключение договора управления соответствующим домом.

Договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

При установлении общим собранием условий договора управления многоквартирным домом целесообразно их предварительное согласование с управляющей организацией, в том числе в части оценки тех расходов, которые необходимы для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Вероятно, на практике условия будут предлагаться управляющей организацией и уточняться применительно к конкретному объекту управления.

При отсутствии практики заключения договоров управления многоквартирным домом важное значение приобретают примерные договоры, разработанные органами управления отдельных субъектов РФ. В частности, распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15.08.2006 N 05-14-243/6-1 "Об утверждении документов" был утвержден Примерный договор управления многоквартирным домом (далее - Примерный договор).

Принятое в установленном порядке решение о выборе управляющей организации и условиях договора управления многоквартирным домом обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали "за" или "против" такого решения.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом порождает обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает не по отношению к управляющей организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Правило о применении к отношениям между управляющей организацией и собственниками положений ст. 445 ГК РФ установлено только для случаев, когда договор заключается по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Законодательство также прямо не устанавливает возможности собственников помещений дома предъявлять требования о понуждении кого-либо из сособственников, отказывающихся заключить договор управления, заключить соответствующий договор. Вместе с тем поскольку решения общего собрания являются обязательными для всех собственников (п. 5 ст. 46 ЖК РФ), а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников, есть основания признать за ними право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке. Право требовать заключения договора следовало бы предоставить и организации, привлеченной для управления многоквартирным домом, т.к. она должна приступить к исполнению своих обязанностей не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором (письмо Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07).

Выбор способа управления - не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления. 

Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:

собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в частности: 

  • общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
  • по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
  •  большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);
  • собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
  • не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Представляется, что основанием для проведения конкурса являются также случаи, когда собственники выбрали в качестве способа управления управление управляющей организацией, но не определили конкретную организацию, с которой желают заключить договор управления многоквартирным домом. Как следует из законодательства, выбор рассматриваемого способа управления предполагает определение решением общего собрания конкретной организации, которой собственники собираются поручить управление. Однако в настоящее время, когда собственники обладают минимальной информацией об имеющихся управляющих организациях, выбрать какую-либо иную организацию, кроме ремонтно-эксплуатационных организаций, созданных публичными образованиями, весьма затруднительно.

Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать орган местного самоуправления путем проведения открытого конкурса.

Путем проведения открытого конкурса осуществляется выбор управляющей организации и в случаях, когда многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности (ст. 163 ЖК РФ). Причем в данной ситуации выбор иного способа управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации. Таким образом, выбор управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

Если договор заключается по результатам конкурса по отбору управляющей организации, победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. Непредставление проекта договора организатору конкурса рассматривается как уклонение от заключения договора.

Предоставление проекта договора управления многоквартирным домом организатору конкурса позволяет проконтролировать соблюдение победителем конкурса его условий. Это важно, т.к. все существенные условия договора управления при определении управляющей организации по конкурсу устанавливаются в конкурсной документации.

Победитель конкурса также в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Следует отметить, что Жилищный кодекс предусматривает применение ст. 445 ГК РФ в целом. Т.е. предполагается возможность направления адресатом предложения заключить договор протокола разногласий. Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договор управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией.

Во избежание спорных ситуаций орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК). Представляется, что претензии собственников по поводу условий договора должны предъявляться к лицу, организовавшему конкурс и определившему соответствующие условия в конкурсной документации.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Таким образом, заключение договора является обязательным как для управляющей организации, так и для собственников помещений. При уклонении от заключения договора со стороны собственников, управляющая организация может требовать в судебном порядке понуждения заключить договор. Следует обратить внимание, что ст. 445 ГК РФ предусматривает лишь возможность понуждения к заключению договора контрагента. Возможность предъявления в данном случае требований иными собственниками помещений многоквартирного дома сомнительна, т.к. в рассматриваемом случае обязанность заключить договор возникает не на основании решения общего собрания, а следует из законодательства, предусматривающего понуждение к заключению договора в этих случаях только со стороны контрагента.

По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается с каждым из собственников на одинаковых условиях. При этом договор оформляется в письменной форме в виде единого документа.

Заключение договора с каждым из сособственников представляется не вполне оправданным. Поскольку договор заключается с одной управляющей организацией, на одинаковых условиях для всех собственников, представляется допустимым закрепление в законодательстве возможности заключения одного договора собственников с управляющей организацией. Для этого было бы достаточно по решению общего собрания предоставить избранному собственниками представителю право на заключение соответствующего договора на утвержденных собранием условиях. Что касается размеров платы, вносимой каждым из сособственников, то она может быть определена и в едином договоре, т.к. она будет исчисляться по единым тарифам с учетом доли каждого из сособственников в общем имуществе.

Если собственниками создано товарищество собственников жилья или специализированный жилищный кооператив, договор управления многоквартирным домом заключается уполномоченным органом товарищества собственников жилья либо специализированного жилищного кооператива. Так, согласно ст. 148 ЖК РФ заключение договора управления многоквартирным домом отнесено к компетенции правления товарищества. При этом следует отметить, что правление лишь заключает такой договор. Что касается принятия решения о привлечении управляющей организации, то оно должно осуществляться общим собранием.

Хотя Жилищный кодекс не устанавливает каких-либо требований к управляющей организации, учитывая характер деятельности такой организации, следует сделать вывод, что она должна быть создана в одной из форм, предусмотренных для коммерческих организаций.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом допускают возможность привлечения в качестве управляющей организации индивидуального предпринимателя. Правомерность расширительного толкования понятия "управляющая организация" иногда обосновывают ссылкой на п. 3 ст. 23 ГК РФ. Согласно данной норме, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Однако данное положение не дает достаточных оснований для расширения понятия "управляющая организация", т.к. в нем идет речь о применении норм Гражданского кодекса РФ о порядке осуществления такой деятельности, но не о том, что индивидуальный предприниматель может осуществлять все те виды деятельности, которые вправе осуществлять коммерческие организации. В том случае, если законодатель предусматривает осуществление какой-либо деятельности как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, используется понятие "лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность" (например, ст. 492, 626 ГК РФ).

Отсутствие четкой правовой регламентации статуса управляющей организации не означает возможности расширительного толкования положений ст. 161, 162 ЖК РФ.

При отсутствии лицензирования деятельности управляющих организаций целесообразно было бы установить требования к наличию в организации квалифицированных специалистов, а также требования к минимальному размеру уставного капитала такой организации. Кроме того, для обеспечения интересов собственников помещений возможно введение обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом. При этом страховании сумма должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества.

Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В соответствии с п. 7 ст. 162 ЖК управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора. Следует отметить, что данное правило является диспозитивным. В договоре может предусматриваться и иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Договор управления многоквартирным домом заключается в целях управления, т.е. для осуществления управляющей организацией комплекса юридически значимых и фактических действий, направленных на обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также оказание коммунальных услуг собственникам и иным пользователям помещений. При этом договор управления многоквартирным домом, в отличие от договора доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ), не предусматривает передачи правомочий собственников управляющей организации, а также передачи управляющей организации самого имущества. Отчуждение данного имущества в целом в какой-либо форме без передачи прав на жилые и нежилые помещения в доме невозможно.

Соответственно, не требуется передачи дома на баланс управляющей организации, составление актов приема-передачи и т.д. К договору должен прилагаться лишь перечень объектов, составляющих общее имущество, надлежащую эксплуатацию которых обязана обеспечить управляющая организация. Данный перечень должен являться неотъемлемой частью договора управления.

Как указывается в письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. N 14316-РМ/07 "О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления", законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. П. 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В соответствии со ст. 36 ЖК, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бухгалтерского учета не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным.

Жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В перечне общего имущества многоквартирного дома следует отразить сведения о состоянии объектов общего имущества многоквартирного дома на момент передачи в управление. Сведения о состоянии общего имущества могут быть использованы впоследствии для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Передаче управляющей организации подлежит техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Перечень передаваемой документации должен также прилагаться к договору управления.

Правила передачи технической документации на многоквартирный дом разъясняются в письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом".

Согласно ст. 162 ЖК РФ передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса.

Поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

Следует отметить, что вступление договора управления многоквартирным домом в силу и возникновение обязанностей по управлению не зависит от передачи соответствующей документации. Вместе с тем, т.к. эксплуатация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, управляющая организация вправе требовать от лиц, у которых находится техническая документация, ее передачи управляющей организации.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: 

  • документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
  • документы (акты) о приемке результатов работ;
  • акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
  • инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. 

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: 

  • копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
  • выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
  • заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);
  • документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
  • проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

В договоре управления многоквартирным домом помимо состава общего имущества многоквартирного дома должен присутствовать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Данный перечень, так же как и состав общего имущества, обычно оформляется в качестве приложения к договору управления.

Кроме сведений о передаваемом в управлении имуществе и оказываемых услугах (выполняемых работах) в договоре должен устанавливаться порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы и порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Несмотря на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (она включает в себя расходы на управление многоквартирным домом), а также коммунальные услуги отнесен к существенным условиям договора управления и должен быть определен общим собранием, отсутствие указанных условий в решении общего собрания может быть восполнено в соответствии с положениями ст. 157, 158 ЖК РФ.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ).

Федеральное законодательство не содержит положений о порядке осуществления контроля над деятельностью управляющей организации. Установление правил такого контроля возлагается на общее собрание собственников помещений.

В Примерном договоре устанавливаются следующие формы контроля:

  • получение от ответственных лиц управляющей организации не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
  • проверка объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
  • подача в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;
  • составление актов о нарушении условий договора управления.

 Следует отметить, что подача жалоб и составление актов о нарушении условий договора управления многоквартирным домом вряд ли следует считать формами осуществления контроля. Эти действия совершаются как раз после выявления в рамках проведения контрольных мероприятий тех или иных нарушений.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает в качестве обязательного условия договора управления предоставление управляющей организацией обеспечения исполнения своих обязательств. Вместе с тем подзаконные нормативные акты, а также акты субъектов РФ устанавливают указанное требование.

В частности, обязанность управляющей организации предоставить обеспечение исполнения договора управления предусмотрена при определении управляющей организации по конкурсу. В соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор конкурса должен определить в конкурсной документации размер и срок представления обеспечения исполнения обязательств, реализуемого в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в том числе в случае невыполнения обязательств по оплате энергоресурсов энергоснабжающим организациям, а также в случае причинения управляющей организацией вреда общему имуществу.

В п. 3.1.36 Примерного договора предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом может выступать страхование гражданской ответственности управляющей организации; безотзывная банковская гарантия; залог депозита.

В целях защиты интересов собственников помещений многоквартирного дома, а также иных контрагентов, обязательства перед которыми возникли в связи с управлением многоквартирным домом, целесообразно было бы законодательно закрепить обязанность управляющей организации предоставить обеспечение исполнения своих обязательств, а также формы такого обеспечения и его возможные размеры. 

Источник публикации: Информационный отдел юридической фирмы «КМ Консалтинг»
при  содействии Свит Ю. П.
(опубликовано 05.08.2008)
.

 
Публикации нашего Инфоцентра
feed image
Copyright © 2007 - 2013
Товарищество собственников жилья "Алиса".
125367, г. Москва, Иваньковское шоссе, 5
ТСЖ "Алиса" на карте Москвы
Вы можете написать нам письмо

Посетители нашего сайта

Количество посетителей сегодня:    
10
Количество посетителей вчера:    
94
Общее число посетителей сайта:    
560145