Вопросы управления

Жилищный кодекс поставил собственников перед выбором, какому способу управления отдать предпочтение: самостоятельному (через товарищество) или внешнему (через управляющую компанию). При этом граждане нередко голосуют по известному принципу: хрен редьки не слаще. Возможно, они бы руководствовались иными соображениями, если бы в кодексе, помимо перечисления основных способов, было вразумительно сказано о различии между ними.

О налоги! Вы где?

Законодатели ни словом не обмолвились о том, что в стране существует две формы управления: коммерческая и некоммерческая. Отсюда непонимание того, чем же отличается одна от другой. На практике эти две формы реализуются по-разному. Коммерческая – в виде управляющей организации, некоммерческая – в виде товарищества собственников жилья или кооператива. Непосредственное управление предлагается как альтернатива, подразумевающая смешанный способ. В нем частично есть элементы и коммерческой, и некоммерческой формы, и он однозначно нацелен на экономию средств собственников. Те, кто его реализовал, экономии добились. Как ни странно, этот способ усиленно пытаются задушить. Прежде всего потому, что он не устраивает налоговиков: при таком управлении хозяйственной деятельности нет, налогов не возьмешь.

С точки зрения налогообложения, не любят фискальные органы и ТСЖ, ведь уставная некоммерческая деятельность базой для налогообложения не является. Поскольку товарищества стали появляться в массовом порядке, и их число растет, то, стало быть, все больше объектов в виде домов и наших с вами кошельков уходит от налогообложения. За что же тут инспекторам любить ТСЖ?

Любой действующий председатель не раз сталкивался с попытками обложить многоквартирный дом какими-то платежами, хотя товарищество должно платить только в том случае, если помимо уставной, занимается коммерческой деятельностью. К примеру, сдает в аренду помещения, или место под рекламу.

Чужая прибыль за ваш счет

Справедливости ради замечу, что и в ТСЖ встречаются председатели, которые ведут себя как дикие коммерсанты на диком рынке. В основном это происходит тогда, когда не работает ревизионная комиссия и не очень активны собственники. Но ведь нездоровый аппетит, только гораздо чаще и в гораздо больших размерах, проявляют и коммерческие управляющие компании, если жители дома представляют собой неорганизованную массу.

Не факт, что во всех случаях лучше ТСЖ. Дома разные, люди разные, обстановка в регионе, городе, где это происходит, тоже разная. Да и власть сплошь и рядом по-разному подходит к решению этих вопросов. Эти факторы при выборе способа управления, конечно же, надо учитывать. Где-то идеален вариант ТСЖ, а где-то более приемлема управляющая компания. Бессмысленно требовать от ТСЖ фундаментальных работ, реконструкций, как и надеяться на то, что в штате появятся профессионалы экстра-класса, умеющие к тому же зарабатывать для дома на коммерции. Это идеальный вариант, но в некоторых домах он существует.

Однако ТСЖ создаются не для этого, а с целью сэкономить деньги граждан в сегодняшней непростой ситуации и иметь возможность направить средства в проблемные места конкретного дома. При этом в условиях небольшого или минимального финансирования надо управлять настолько грамотно, чтобы собранные деньги давали возможность решить текущие проблемы. В этом смысле для создания ТСЖ идеально подходят старые дома ЖСК. Или новостройки. Обычно это строения типовой серии, которые пока не требуют каких-то вложений. Но поскольку они, как правило, сдаются с недоделками, то им сразу же требуется грамотный управляющий, который в ограниченных финансовых условиях сумеет принести реальную пользу.

Я привела примеры, когда ТСЖ были бы кстати. Другой вопрос – а что же все-таки лучше? Если особенно не мудрствовать, можно сформулировать ответ так: хотите дешевле – выбирайте ТСЖ. Хотите дороже и круче (варианты этого «круче» вы должны получить за ваше «дороже») – приглашайте коммерческую организацию. Есть возможность договариваться, добиваться предоставления необходимых дому услуг, а не довольствоваться минимумом. В ТСЖ выбора меньше, и не только из-за ограниченных средств, но и из-за целей этой организации. В отличие от ТСЖ коммерсанту интересно на жителях заработать, ему придется с ними договариваться, торговаться, поскольку его прибыль зависит и от этого умения, и от его предпринимательского таланта.

К сожалению, в 2005 году во время массового выбора способа управления людям не объясняли этих нюансов. Поэтому большинство домов оказалось под управляющими компаниями. Но даже тогда собственники должны были сообразить, что их ждет в случае выбора коммерческого управления, а что – при выборе ТСЖ. При коммерческом управлении объем затрат однозначно больше – хоть на несколько рублей, но больше. Эта истина лежит на поверхности, но ее не видно в формулировках Жилищного кодекса.

По формальным признакам

Даже не зная о том, какой способ выбран, можно определить его по формальным признакам. Главный признак коммерческого управления – договор управления. Причем заключенный в письменном виде и имеющийся на руках у каждого собственника. Все взаимоотношения между собственником и компанией строятся на его основе. У коммерсанта нет иной возможности получить с жителей деньги без договора, из которого следует, что он должен сделать в доме, кто и сколько ему за это заплатит.

Основной отличительный признак некоммерческой формы – наличие в доме юридического лица в виде ЖСК или ТСЖ, вместо договора – устав, на основании которого товарищество или кооператив управляет. Что делают люди, голосуя на собрании? Если вдуматься, то они фактически обсуждают условия управления в их доме. Но не в форме пунктов договора, а в форме положений устава, который все они обязуются выполнять. Коллективно договорились, только подписи не поставили, и проголосовали за устав. А в нем заложено то же самое, что и в коммерческом договоре: кто и за что отвечает, кто руководит, какие предполагаются штрафные санкции, каким образом осуществляются контрольные функции, на что имеет право член ТСЖ, а на что – нет, что входит в компетенцию правления.

Второй признак той или иной формы – способ сбора денежных средств на финансирование деятельности управляющей организации. Практически речь идет обо всех платежах граждан, которые они платят по квитанции. Деньги, поступив на счет управляющей организации, становятся ее собственностью. И жители финансируют всю деятельность управляющих организаций – и коммерческих и некоммерческих. Так вот, коммерческая организация имеет право собирать эти деньги только в форме выручки от реализации платных услуг, тех, что прописаны в заключенном договоре управления. Никаких других поступлений с точки зрения бухгалтерского учета, налогообложения и ведения финансовой деятельности у нее быть не может. Деньги за оказание этих услуг она должна у себя оприходовать в форме выручки от реализации платных услуг, заплатить с них налоги по полной программе. Иными словами, при коммерческой форме управления жители оплачивают не только стоимость услуг, но налоги и прибыль. Вот откуда берется разница затрат в ТСЖ и коммерческой организации.

Маржа не заржавеет

Форма сбора денег в ТСЖ – целевые поступления на уставную деятельность, которые согласно п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ вообще не являются базой для налогообложения за исключением доходов от предпринимательской деятельности. Нет ни платных услуг, ни реализации. И деньги граждане вносят в кассу или на расчетный счет своего ТСЖ или ЖСК.

Коммерческий способ – это приход в дом бизнеса, ориентированного на получение прибыли. В договорах управления обычно пишут, что заключен он для повышения комфортности проживания граждан. Но это, так сказать, от лукавого. На самом деле там следовало бы указать: – для получения прибыли от хозяйственной деятельности. Если организация именуется «ООО» и зарегистрирована соответствующим образом, то не может она не получать прибыли, у нее просто нет такого права. И маржу должны обеспечить жители. Но когда они выбирают способ управления, то почему-то редко задумываются об этой подробности.

Источник публикации: Газета "Квартирный ряд", №9 (784) от 18 марта 2010 г.
Автор публикации: Лариса Денисова, исполнительный директор
общественной организации «Российская жилищная федерация»