Обслуживание дома

С позиции основополагающего документа в жилищном законодательстве - Жилищного кодекса РФ - относить отопительные приборы в разряд общего имущества следует с учетом конструктивного устройства систем отопления, отражающего взаимосвязь всех составных частей системы. В документах Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, образованному Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ (далее - Фонд), представлен иной взгляд на проблему.

В статье 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу в МКД следует относить "санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения".

Рассматривая стояк системы отопления как часть отопительного оборудования МКД и применяя указанное определение к практически повсеместно используемым однотрубным вертикальным системам отопления с замыкающими участками и установкой отопительных приборов, можно заключить, что в этом случае отопительные приборы следует относить к общему имуществу.

Действительно, при такой, предусмотренной техническими нормами, схеме отключить отопительный прибор без остановки всего стояка невозможно; прибор составляет единое целое с системой отопления и является оборудованием, обслуживающим в составе этой системы более одного помещения в МКД.

Таким образом, руководствуясь ст. 36 ЖК РФ, можно утверждать, что отопительные приборы при их установке в квартире по указанной схеме, т. е. без возможности их отключения от системы отопления, относятся к общему имуществу. Этот вывод относится также к отопительным приборам в двухтрубных системах отопления, горизонтальных и проточных системах.

В пункте 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ 13.08.2006 № 491 (далее - Правила) четко и безапелляционно утверждается: "В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры..." Для корректности такого утверждения следовало бы уточнить, что оно справедливо только при установке в квартире обогревающих элементов, т. е. отопительных приборов, по предусмотренным техническими нормами схемам, исключающим возможность отключения приборов от всей системы отопления. Без всяких оговорок это утверждение может быть отнесено лишь к отопительным приборам лестничных стояков, а также расположенных в подвалах и других помещениях, относящихся к общему имуществу.

Включение в состав общего имущества МКД отопительных приборов, расположенных в жилых помещениях, создает определенные неудобства в их содержании, ремонте и замене. С одной стороны, эти приборы, относясь к общему имуществу, не могут быть, например, заменены самостоятельно владельцем квартиры, с другой стороны, и это главное, владелец квартиры не несет ответственность за находящиеся в ней отопительные приборы, так как они относятся к общему имуществу МКД.

Обращаясь к практике эксплуатации и капитального ремонта МКД, можно отметить, что во многих случаях замену отработавших нормативный срок службы и морально устаревших отопительных приборов, расположенных в квартире, производят ее владельцы за свой счет. В связи с этим следует с большим вниманием отнестись к позиции "Фонда", имеющего особый взгляд на рассматриваемую проблему.

Особый взгляд на проблему

Позиция, что отопительные приборы, расположенные в квартире, не относятся к общему имуществу МКД, обосновывается в утвержденных Фондом и согласованных с Минрегионом России Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ.

В этих рекомендациях делается ссылка на ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой приведен примерный перечень частей МКД, потенциально входящих в состав общего имущества. Далее указывается, что перечень объектов в составе общего имущества уточнен в Правилах. Отмечается, что Правила распределяются по нескольким блокам, в один из которых входят внутридомовые системы отопления. Уточняется, что "к внутридомовым системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства...". То есть названные рекомендации не относят отопительные приборы к общему имуществу. Следует обратить внимание на то, что этот текст полностью совпадает с текстом п. 6 Правил, за исключением того, что в Правилах отсутствует упоминание о системе отопления.

Таким образом, Методические рекомендации фактически уточняют положение Правил, позволяя сделать вывод об исключении отопительных приборов из состава общего имущества. Этот вывод вполне точно и определенно, с учетом технологии монтажа закреплен в примечании к табл. 2.3 Методических рекомендаций: "К внутренним системам отопления в составе общего имущества отнесены: стояки, обогревающие элементы в местах общего пользования, в жилых помещениях - ответвления от стояков до первого отключающего устройства (при его отсутствии -до места сопряжения с отопительным прибором, обогревающим элементом), регулирующая и запорная арматура...".

Легитимность высказанного в Методических рекомендациях взгляда н а рассматриваемую проблему нельзя признать безупречной. Ссылки на Жилищный кодекс РФ и Правила и одновременное противопоставление положениям этих нормативных актов выглядят некорректно. В то же время Фонд как государственная корпорация, оказывающая основную финансовую поддержку при капитальном ремонте МКД, имеет, по всей видимости, право не включать отопительные приборы в состав работ по капитальному ремонту, финансируемых с участием Фонда. При этом вовсе не требовалось исключать отопительные приборы из состава общего имущества МКД, создавая тем самым противоречивую ситуацию в определении их имущественной принадлежности.

Техническое решение

Возникла парадоксальная и весьма опасная ситуация, при которой отопительные приборы оказались вне сферы чьей-либо ответственности за их содержание, ремонт и замену по истечении нормативного срока службы. Управляющая организация (ТСЖ, ЖСК), придерживаясь позиции Фонда и не располагая достаточными материальными ресурсами для необходимой замены отопительных приборов в квартире, не относит эти приборы к общему имуществу, а владельцы квартир, руководствуясь Правилами, которые никто официально не изменял и не отменял, а также Жилищным кодексом РФ, считают отопительные приборы в своей квартире частью общего имущества, эксплуатация и замена которого входит в обязанности эксплуатирующей организации (ТСЖ, ЖСК). Имели место случаи, когда из-за несвоевременной замены выработавших нормативный срок радиаторов в домах послевоенной постройки происходил разрыв секций, что вело к затоплению квартир горячей водой.

С точки зрения повышения ответственности за сохранность, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире представляется целесообразным руководствоваться тем же принципом, который применяется по отношению к установленному в квартире санитарно-техническому оборудованию, т. е. эти приборы должны находиться в собственности владельца квартиры со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями по содержанию.

Предлагается внести небольшое дополнение в схему 1 обвязки отопительного прибора, установив на обратной подводке запорно-регулирующую арматуру (такую же, как на подающей подводке). В этом случае, руководствуясь п. 1 ст. 36 ЖК РФ, этот прибор нельзя будет отнести к общему имуществу, так как система отопления сможет без его участия обслуживать более одного помещения.

Полученный вывод требует некоторого пояснения: система отопления, как часть всего комплекса отопительного оборудования, будет работать как при включенном отопительном приборе, так и при его отключении. Однако возможность функционирования системы отопления по обслуживанию более одного помещения без участия расположенных в квартире отопительных приборов дает достаточно оснований для того, чтобы не относить эти приборы к общему имуществу.

Следует особо подчеркнуть, что законодатель для отнесения оборудования к общему имуществу не указал других условий, кроме выполнения основного принципа п. 1 ст. 3 6 ЖК РФ - обслуживания более одного помещения. Таким образом, сам факт подключения к стояку отопительных приборов и отключения от него, равно как и влияние этого факта на температуру в смежных жилых помещениях, не препятствует признанию такого стояка отопления частью общего имущества. В то же время отопительные приборы в квартире при установке дополнительного запорно-регулирующего устройства могут отключаться от системы отопления и подключаться к ней, т. е. обслуживать только одно помещение, в котором они установлены, что обусловливает их исключение из состава общего имущества.

Можно привести аналогию со стояком системы водоснабжения и подключенными к нему санитарно-техническими приборами, расположенными в квартире. Ни у кого не вызывает сомнения, что стояк водопровода относится к общему имуществу, а санитарно-технические приборы исключены из его состава. Они, так же как и отопительные приборы, могут быть подключены к стояку и отключены от него, что влияет на обеспечение водой санитарно-технических приборов верхних этажей. Однако в обоих случаях стояки обслуживают более одного помещения и относятся к общему имуществу, а отопительные и санитарно-технические приборы обслуживают только одно помещение и относятся к имуществу владельцев квартир.

Внеся в типовую схему обвязки отопительного прибора дополнительную единицу запорно-регулирующей арматуры, можно получить схему 2 системы отопления, при которой отопительные приборы не будут отнесены к общему имуществу.

Однако в домах послевоенной постройки часто применялись нетиповые обвязки в проточных системах отопления с трехходовыми кранами и межсекционными радиаторными кранами ДГИ. В первом случае трехходовой кран устанавливался на пересечении подающей подводки с замыкающим участком (перемычкой), и для соответствия обвязки отопительного прибора схеме 2 требуется установить дополнительную запорную арматуру на обратной подводке. Во втором случае первая секция чугунного радиатора служила перемычкой, а кран ДГИ ставился между ней и остальной частью радиатора. В этом случае для приведения обвязки радиатора к схеме 2 необходимо на подающей и обратной подводке установить по одной единице запорной арматуры, а перед ними - перемычку.

В советский период в связи с острым дефицитом и высокой ценой трехходовых кранов и кранов ДГИ проточные системы с применением этих кранов при монтаже часто заменялись системами с перемычкой и установкой крана двойной регулировки по схеме 1. При этом гидравлический и тепловой пересчет системы отопления не производился. Многолетняя практика эксплуатации таких систем показала их работоспособность, гидравлическую устойчивость и достаточную тепловую эффективность.

Таким образом, обвязка отопительных приборов проточных систем может быть приведена к схеме 2.

В современных системах отопления с поквартирным автоматическим регулированием температуры и счетчиками расхода тепла целесообразно заранее предусматривать возможность отключения каждого отопительного прибора.

Следует учитывать, что Жилищный кодекс РФ имеет главенствующую роль по отношению к Правилам, в которых отопительные приборы отнесены к общему имуществу, так что сделанные выводы, основанные на принципах ст. 36 ЖК РФ, имеют вполне легитимный характер.

Включение отопительных приборов в состав имущества владельцев квартир может вызвать определенные опасения, связанные с возможностью замены отопительных приборов на более мощные по теплоотдаче, что может привести к тепловой и гидравлической разрегулировке всей системы отопления. Но такие ситуации наблюдаются независимо от отнесения отопи тельных приборов к тому или иному виду имущества, к тому же подобные мероприятия регулируются жилищным законодательством.

С возможностью при определенных условиях относить расположенные в квартире отопительные приборы к имуществу владельцев квартир согласился Жилищный комитет Санкт-Петербурга. На подготовленный автором запрос Жилищный комитет в письме от 22.06.2010 № 15-812/10-0-1 указал, что "обогревающие элементы, находящиеся в квартирах, не обслуживающие более одной квартиры (при условии, что они могут без ущерба для всей внутридомовой системы отопления быть демонтированы до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлени ях от стояков), не относятся к общему имуществу".

Репрезентативное мнение Жилищного комитета Санкт-Петербурга лишний раз подтверждает легитимность представ ленных в статье рекомендаций по исключению расположенных в квартирах приборов отопления из числа общего имущества МКД. Позиция автора в рассматриваемой проблеме основывается на стремлении найти легитимное практическое решение вопроса ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире исходя из реальной обстановки, учета мнения Фонда и имеющихся возможностей управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК).

Обоснование технического решения проблемы исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД предопределило постановку вопроса финансирования реализации этого решения и замены отопительных приборов, выработавших нормативный срок службы к моменту приватизации и передаче дома в управление ТСЖ или управляющей организации.

Предпосылки для решения вопроса

Государственная политика в ЖКХ предполагает передачу всей полноты ответственности за содержание и ремонт приватизированного жилого фонда собственникам, избравшим одну из форм управления, предусмотренную Жилищным кодексом РФ.

Государство взяло на себя обязательство по проведению необходимого капитального ремонта общего имущества, в т. ч. системы отопления, в МКД с приватизированными квартирами в случае, если к моменту приватизации и передачи дома в управление этот ремонт не был произведен.

В Санкт-Петербурге обязательство по выполнению капитального ремонта жилищного фонда за счет средств бюджета города подтверждено письмом Жилищного комитета от 26.02.2006 №786/06-1.

Применительно к системе отопления капитальный ремонт заключается в полной замене трубопроводов, арматуры, оборудования и отопительных приборов.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ отопительные приборы в квартире относятся к общему имуществу МКД и с учетом предыдущих тезисов должны быть заменены государством при проведении капитального ремонта. В Санкт-Петербурге отнесение радиаторов отопления к общему имуществу подтверждено письмом Жилищного комитета от 05.04.2008 №786/06-3.

Предполагается, что после проведения необходимого капитального ремонта, включая замену квартирных отопительных приборов, эти приборы перейдут в разряд имущества, принадлежащего собственникам квартир.

Легитимность исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД должна быть обеспечена приведением их обвязки к схеме 2.

Рассмотренные обстоятельства свидетельствуют о том, что замена квартирных отопительных приборов при указанных условиях должна быть проведена государством, независимо от позиции Фонда, силами и средствами субъектов федерации, с привлечением средств Фонда или без таковых. В этом случае приведение обвязки отопительных приборов в квартир е к схеме 2 скорее всего войдет в обязанность управляющих организаций и ТСЖ.

В действительности дело обстоит несколько иначе. Региональные власти, испытывая дефицит финансовых ресурсов, не выделяют средства на дорогостоящие работы по замене отопительных приборов. А сами обслуживающие дом организации, за редким исключением, таких средств не имеют вовсе. Реакция на обращения по этому вопросу управляющих организаций и ТСЖ в большинстве случаев не находит положительного отклика и не внушает оптимизма.

В этих условиях ситуация для МКД с отопительными приборами, выработавшими нормативный срок службы, становится взрывоопасной. Сложившиеся обстоятельства предопределяют целесообразность последовательного, с учетом наличия финансовых ресурсов выполнения силами управляющих организаций и ТСЖ работы по приведению обвязки квартирных отопительных приборов к схеме 2. В случае выделения регионом средств будет возможно произвести замену отопительных приборов быстро и безболезненно, без остановки стояка отопления. Сами отопи тельные приборы в этом случае перейдут в собственность владельцев квартир. В настоящее время многие собственники квартир уже произвели замену отопительных приборов с установкой перед каждым из них двух кранов (на подающей и обратной подводке) и замыкающего участка.

Для МКД, в которых капитальный ремонт пока не требуется, целесообразно в будущем предусмотреть обвязку отопительных приборов в квартире по схеме 2.

Финансирование работ

Управляющие организации и ТСЖ могут установить в каждой квартире на обратной подводке к отопительному прибору дополнительную запорно-регулирующую арматуру за счет средств на текущий ремонт, резервного фонда или целевых сборов. При отсутствии арматуры на подающей подводке и отсутствии замыкающего участка следует восполнить этот пробел.

В случае участия в программе капитального ремонта системы отопления с участием средств Фонда целесообразно совместить обе работы.

После окончания указанных работ следует предупредить владельцев квартир об их ответственности за состояние и замену отопительных приборов.

Установка дополнительной арматуры значительно повышает аварийную устойчивость системы отопления за счет возможности быстрого и автономного отключения отопительного прибора в случае его неисправности или аварийного состояния, а также для его замены. Это обстоятельство в значительной степени оправдывает материальные затраты на установку дополнительной арматуры.

Приведенные рекомендации и технологические решения, позволяющие исключить отопительные приборы в квартирах из состава общего имущества МК Д и отнести их к имуществу владельцев квартир, а также позиция Жилищного комитета Санкт-Петербурга, придавшая легитимность этим решениям, нашли практическое решение в деятельности Санкт-Петербургского ТСЖ «Наш дом». Руководство ТСЖ применяет многие передовые новации в области управления МКД, например приняло решение об установке дополнительной арматуры на обвязке отопительных приборов в квартирах.

Правовое обоснование результатов внесения определенных изменений в схему обвязки отопительных приборов и практика использования измененной схемы в одном из ТСЖ позволяет четко определить место приборов отопления в системе собственности многоквартирного дома.