Обслуживание дома

Данная публикация посвящена особенностям договорных отношений между управляющими организациями (ТСЖ) и ресурсоснабжающими организациями (РСО) по вопросу приобретения коммунальных ресурсов для жильцов многоквартирного дома с целью оказания коммунальных услуг.

Публичные договоры

Договоры на приобретение коммунальных ресурсов являются «публичными» (ст. 426 ГК РФ). Право на заключение публичного договора по приобретению ресурсов для оказания коммунальных услуг населению принадлежит исполнителю услуг. ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг  в соответствии с Постановлением Правительства РФ №307 от 23.05.2006, утвердившим «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам».

Договоры на получение коммунальных ресурсов регламентируются гл. 30, параграфом 6 Гражданского кодекса РФ ( ГК РФ) — ст. 539-548. Данные договоры заключаются с ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО) на получение коммунальных ресурсов — тепла, воды горячей и холодной, водоотведения, газа для населения, электрической энергии для общедомовых нужд. Заключение публичного договора является обязательным для РСО и регулируется ст. 445 ГК РФ. При наличии условий, указанных ниже, РСО не вправе отказать ТСЖ в заключении публичного договора.

Условия заключения договора энергоснабжения

• Наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования.
• Обеспечение учета потребления энергии.

К отношениям по договору энергоснабжения применяются законы и иные правовые акты, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

Последовательность действий

Последовательность действий по заключению публичного договора энергоснабжения состоит в следующем:

1. Получение документов

У предыдущей управляющей организации необходимо получить следующие документы:

• Документы, подтверждающие наличие в доме энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования. Наличие данных документов должно быть отражено в актах с указанием наименования энергоснабжающей организации, реквизитов заключенных предыдущей управляющей организацией договоров и технических характеристик энергопринимающего устройства и размещенного в доме оборудования.
• Документы на установленные приборы учета (паспорт, документы на поверку средств измерения, состояния и расположения приборов учета).
• Существующие акты разграничения ответственности по инженерным сетям дома.

Надо отметить, что отсутствие вышеперечисленных документов не может препятствовать заключению публичного договора, поскольку свидетельством наличия условий для заключения договора энергоснабжения является фактическое подключение дома к сетям РСО и получение населением коммунальных ресурсов (в том числе еще до образования ТСЖ, в период управления домом иной организацией).

2. Направление в РСО оферты на заключение публичного договора

Оферта оформляется в виде подписанного и скрепленного печатью ТСЖ договора и должна содержать существенные условия:

• наименование лиц в договоре;
• предмет договора (электричество, вода, тепло и пр.) с определением количества ресурса, получаемого помесячно;
• цену договора;
• срок договора;
• место исполнения договора;
• иные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров.

3. Протокол разногласий

В случае, если экземпляры договора переданы в ТСЖ РСО (подписанные и скрепленные печатью РСО), ТСЖ подписывает оба экземпляра и возвращает один из них РСО с сопроводительным письмом. Если ТСЖ не согласно с предложенными РСО условиями договора, ТСЖ вместе с экземпляром подписанного договора направляет РСО Протокол разногласий к договору. Протокол разногласий также оформляется в двух экземплярах, подписывается и скрепляется печатью ТСЖ. При этом договор подписывается с пометкой «С протоколом разногласий».

4. Обращение в суд

В установленный законом (ст. 445 ГК РФ) срок — 1 месяц — РСО обязана либо подписать протокол разногласий, согласившись с условиями ТСЖ, либо известить ТСЖ об отклонении протокола разногласий. При отклонении РСО протокола разногласий ТСЖ вправе обратиться  в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении публичного договора.

По истечении месяца с даты получения РСО договоров от ТСЖ при отсутствии ответа ТСЖ обращается в арбитражный суд с иском о понуждении РСО заключить публичный договор. Право обращения в суд с иском о понуждении заключить публичный договор принадлежит в данном случае ТСЖ.

Агентский договор

Наряду с рассмотренной выше формой договора энергоснабжения возможно заключение агентского договора с РСО (ст. 1005 ГК РФ). Его отличие в том, что ТСЖ как посредник между РСО и потребителями ресурса — жильцами дома осуществляет сбор с населения денежных средств за предоставленный ресурс и перечисляет их РСО.

При заключении договоров с РСО нужно обязательно проверять:

1. Тарифы на ресурсы, применяемые РСО к ТСЖ

Постановление правительства РФ №307 от 23.05.2006  установило: если исполнителем является товарищество собственников жилья, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем коммунальных ресурсов осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

2. Условия об акцепте ТСЖ выставляемых РСО в банк ТСЖ платежных требований

Акцепт выставленного РСО в банк ТСЖ платежного требования — подтверждение согласия ТСЖ с суммой выставляемой оплаты (в том числе количеством полученного ресурса и примененного тарифа).

3. Условия об ответственности сторон

Ответственность сторон должна быть равнозначной и соответствующей закону. ТСЖ вправе требовать включения в договор условия о неустойке (пени, штрафе) в размере, предусмотренном ЖК РФ для должников ТСЖ (ч.12 ст.155 ЖК РФ).

4. Наличие в договоре «субабонентов»

«Субабонент» — это лицо, получающее ресурсы через присоединенную сеть абонента. Договоры на поставку ресурсов «субабонент» может заключать как с «абонентом», так и непосредственно с РСО.

Поэтому необходимо проверить наличие в договоре субабонентов — количество потребляемого ими ресурса, наличие отдельных приборов учета на потребляемый ресурс, наличие самостоятельного договора с РСО на получение ресурса. Каждая РСО разрабатывает типовой договор на предоставление ресурса, однако при заключении договора необходимо иметь в виду, что ТСЖ — это некоммерческая организация, получающая ресурсы не для собственных нужд, а для нужд населения.

* * * * *

Мы привели условия и последовательность заключения договора на энергоснабжение между ТСЖ и РСО; данные правила применяются и при заключении договоров на поставку иных ресурсов (ч.2, ст. 548 ГК РФ):

• «Правила, предусмотренные статьями 539—547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
• К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539—547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства».