Обслуживание дома

Получая квартиры в домах бизнес-класса после долгих мытарств во время строительства дома, собственники жилья обычно рискуют столкнуться с новыми проблемами. Эксплуатирующие компании, созданные застройщиками специально для управления недвижимостью, пытаются диктовать жильцам свои условия обслуживания.

Первые год-полтора после покупки квартиры будущих жильцов устраивает само по себе наличие кого-то, управляющего домом. Однако когда проходит эйфория от удачного приобретения дорожающей недвижимости, свежеиспеченные покупатели начинают замечать текущие трубы, грязный двор и неработающий лифт. Обычно это происходит, когда квартировладельцы наконец переезжают на свои законные квадратные метры. Чем больше проходит времени, тем отчетливее жильцы видят недостатки и ужесточают свои требования к эксплуатирующей компании. Многие из них и вовсе хотят лично участвовать в управлении домом. По мнению специалистов Центра информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы, дома бизнес-класса, в которых товариществом собственников жилья (ТСЖ) руководят жильцы, составляют менее 5% от общего числа таких новостроек. В большинстве случаев ТСЖ управляют эксплуатирующие компании застройщиков. Но контролировать их деятельность, несмотря на растущие запросы квартирантов, удается далеко не всем.

Товарищество собственников жилья, созданное застройщиком, может безапелляционно предложить квартировладельцам заплатить несколько сот долларов, чтобы получить дефицитное место на автостоянке. Или же квартиранты неожиданно узнают, что ТСЖ официально приняло решение о замене старых лифтов на OTIS, и им предстоит оплатить это из своего кармана. Такие истории кажутся дикостью, но чаще всего жильцам не под силу противостоять подобным действиям со стороны ТСЖ и управляющей компании.

В тылу врага

В новостройках бизнес-класса, где цена квадратного места редко опускается ниже $2000 за кв. м, жильцы, как правило, имеют достаточно высокий уровень доходов. Поэтому компании, устанавливающие тарифы на обслуживание таких домов, получают от своей деятельности существенную прибыль. Например, в Москве ставка, которую определит вам ТСЖ за управление домом бизнес-класса, способна колебаться от $1,5 до $3 за кв. м в месяц. Пока покупатели не оформят юридических прав на квартиру, они не могут вступить в ТСЖ, а значит, и выбрать новую эксплуатирующую компанию. Оформление прав на недвижимость в среднем занимает от года до двух. Поэтому покупатели современных новостроек вынуждены автоматически соглашаться с тарифами и условиями контрактов, заключенных (ТСЖ) с управляющей компанией. По словам руководителя Издательского дома «Жилсовет. 1000 советов о жилье» и портала TSJ.ru Владимира Туткевича, до оформления прав собственности на недвижимость жаловаться застройщику на его же управляющую компанию бесполезно. Ближайшая инстанция для жильца в стадии оформления прав собственности – Мосжилинспекция, которая вправе налагать запреты, ограничения и инициировать судебные иски в отношении ТСЖ и управляющих компаний. Туткевич советует обратить внимание на формулировки. По его словам, если избегать слов «доколе» и «долой», то «жалобное» письмо в адрес вышестоящей инстанции «как ни странно, зачастую срабатывает». Кроме того, существуют технические требования по обслуживанию и содержанию жилого фонда (ГОСТы), на которые эксперты рекомендуют ссылаться в письме.

Более радикальный вариант – попытаться взять управление домом в свои руки. Решение владельцев о создании товарищества означает лишь введение внутреннего управления. Кому доверить дом – выбор домовладельцев. Они могут управлять домом самостоятельно (без образования ТСЖ), передать его тому же ДЕЗу или нанять управляющую компанию. Также жильцы могут заключать договоры напрямую с соответствующими службами. Однако все эксперты сходятся во мнении, что это не лучший вариант. Решение или принуждение застройщика передать ТСЖ квартировладельцам вовсе не означает, что проблемы с эксплуатацией исчезнут. Как правило, после 2 – 3 лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком состоянии, что жильцы впадают чуть ли не в шоковое состояние. Другими словами, эксплуатирующая компания не передает управление домом, а попросту его прекращает. Поэтому большинство экспертов рекомендуют не впадать в крайности, а разобраться в происходящем.

По словам Туткевича, в первую очередь необходимо наладить нормальное информирование жителей дома. Для этого подходят разные методы – от простой доски объявлений на входе до специализированного форума в Интернете. Например, на портале TSJ.ru существуют отдельные разделы, где жильцы озвучивают и обсуждают проблемы в своем доме. «Самая большая посещаемость таких форумов в конце рабочего дня с 5 до 6 вечера», – говорит Туткевич. Кроме того, должны быть доступны для общения члены правления ТСЖ, управдом или сотрудники управляющей компании.

Чтобы не попасть в зависимость от ТСЖ застройщика, специалисты настоятельно рекомендуют предпринять ряд действий еще до покупки квартиры. Например, уточнить, на чьем балансе находится дом; кто и по каким ставкам осуществляет обслуживание жителей; какие услуги обязательные, а какие дополнительные; есть ли у предыдущего собственника задолженность по оплате, а у балансодержателя дома претензии к конкретной квартире или ее продавцу. Также стоит подать заявление о вступлении в ТСЖ, отправив заказное письмо с описью вложения на юридический адрес (как правило, совпадает с адресом дома) и заявлением о вступлении в ТСЖ с указанием ваших паспортных данных. К заявлению должна прилагаться ксерокопия свидетельства о собственности на квартиру. Имея доказательство вступления в ТСЖ (опись вложения письма или официальную справку самого ТСЖ с печатью), необходимо письменно (желательно по почте с описью вложения) попросить о предоставлении следующих документов: устава товарищества, протоколов общих собраний, протоколов заседаний правления и всех приложений к ним. Из этих документов можно узнать, какие платежи и правила установлены официально, а какие являются самодеятельностью ТСЖ. Наконец, познакомьтесь с соседями, чтобы в случае необходимости быстрее организовать общее собрание жильцов. Тем более что по новому законодательству они могут проводиться заочно.

Не товарищи

Согласно новому Жилищному кодексу именно жильцы должны решать, кто будет поддерживать порядок в доме (работники ДЕЗа или частная фирма), а также – сколько они готовы платить за соответствующие услуги. Чтобы домовладельцы могли выбирать и контролировать уровень обслуживания, от них требуется участие в ТСЖ. В большинстве новостроек бизнес-класса ТСЖ управляют эксплуатирующие компании застройщиков, которые преследуют вполне определенные цели. Первая – благополучно сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения застройщик должен передать дом на обслуживание эксплуатирующим компаниям. Это может быть ДЕЗ или подобная ему организация. ДЕЗы за годы своего существования доказали свою неэффективность, а рынок эксплуатирующих фирм в Москве только начинает формироваться. Поэтому многие крупные строительные компании организовали собственные эксплуатационные службы. Созданное застройщиком и инвестором ТСЖ, как правило, передает функции по эксплуатации дома коммерческим управляющим компаниям, которые зачастую являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику. Так ТСЖ и эксплуатационная фирма благополучно принимают дом на баланс и «прикрывают» застройщика до истечения гарантийного срока. После чего строительный брак и все дефекты благополучно достаются домовладельцам.

Другая цель компаний, обслуживающих ТСЖ, – получение льгот и дотаций из регионального и муниципального бюджетов. Федеральное законодательство освободило ТСЖ от НДС, налога на прибыль, налога на имущество, налога на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы. Это значит, что эксплуатирующая компания, нанятая ТСЖ, тоже пользуется такими льготами.

Третья цель – выжать из домовладельцев как можно больше денег. Эксплуатирующая компания застройщика пытается собирать с жильцов максимум платежей еще до того, как они оформят свои права на жилплощадь. Например, установить планку стоимости услуг управляющей компании, идентичную элитному жилью ($3 за кв. м в месяц). Кроме сумм за жилищные услуги (платеж за техническое обслуживание дома рассчитывается по площади квартиры) и коммунальные услуги с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через ТСЖ проходят дополнительные средства на управление домом. Например, деньги за услуги, повышающие комфортность (уборка территории и т.п.). При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут предлагать собственные расценки на дополнительные услуги (охрана, разведение цветника у подъезда и т.д.). Выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы.

{mos_fb_discuss:7}

Ольга Говердовская

Деловой еженедельник "Компания" No 9 (355) 07.03.2005