Обслуживание дома

Автомобиль может быть размещен на так называемом машиноместе на временной или постоянной основе. В последнем случае размещение автомобиля на практике основывается на праве собственности на машиноместо либо на членстве в соответствующем потребительском обществе, которое создается для удовлетворения потребности в хранении автомобиля, как правило, поблизости от места жительства или работы.

Автомобиль может быть размещен на так называемом машиноместе на временной или постоянной основе. В последнем случае размещение автомобиля на практике основывается на праве собственности на машиноместо либо на членстве в соответствующем потребительском обществе, которое создается для удовлетворения потребности в хранении автомобиля, как правило, поблизости от места жительства или работы.

По способу размещения машиномест можно выделить следующие их разновидности:

1. Наземные, включая размещение на автостоянках, прилегающих к созданному объекту, либо на обособленных земельных участках, предоставленных под цели организации автостоянки (открытые стоянки), а также размещение стоянок в подэстакадном пространстве и т.д.
2. Машиноместо может быть размещено в здании / сооружении (одно-, многоярусные; подземные, наземные или смешанные, пристроенные или встроенные и т.д.):
   • специально предназначенном для хранения автомобилей (гаражные комплексы),
   • как части жилого или административного здания / сооружения.

Отдельно необходимо указать на гаражи (боксовые, из сборных конструкций и т.д.), которые представляют собой отдельные самостоятельные объекты недвижимости — сооружения, расположенные на выделенном для этих целей земельном участке. В гражданском законодательстве, да и в специальной юридической литературе, не содержится положений о правовом статусе машиноместа. Однако, например, в омской практике строительства зданий приобрело большое распространение создание машиномест как объектов недвижимого имущества.

Соответственно, существует судебная практика, связанная, как правило, с исполнением инвестиционных контрактов на строительство здания с подземной автостоянкой. В судебных делах речь идет о признании права собственности на долю, в том числе в виде определенного количества машиномест, в построенном доме согласно пропорции, установленной инвестиционным контрактом, и передачи ее истцу.

Все это в совокупности заставляет обратить внимание на определение самого понятия «машиноместо» в системе объектов недвижимости.

В рамках тех объектов недвижимости, которые определены в качестве таковых российским законодательством, машиноместо наиболее точно характеризуется как нежилое помещение.

Как следует из ст. 130 Гражданского кодекса РФ, нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимым вещам, хотя данный вид помещений не обозначен в Гражданском кодексе РФ в качестве объекта недвижимого имущества.

При этом Градостроительный кодекс РФ выделяет еще и объекты недвижимости, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. К их числу, согласно ст. 35 данного Кодекса, относятся подземные и многоэтажные гаражи, а значит можно предположить, что и машино-места как части гаражей.

В широком смысле слова нежилое помещение — это помещение, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.

Расположение объекта собственности в составе многоквартирного дома предполагает рассмотрение взаимосвязи машиноместа с земельным участком и общим имуществом дома.

На основании ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Аналогичная норма закреплена в ст. 36 Земельного кодекса РФ: в случае, если помещения в здании принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Помимо прав на земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты (ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ).

Здесь необходимо обратить внимание на то, что в Жилищном кодексе речь идет о собственниках помещений, тогда как в Гражданском — о собственниках квартир. Это уточнение имеет очень важное значение, так как судебная практика не поддерживала позицию, что собственник нежилого помещения имеет долю в праве общей собственности на общее имущество здания, в котором расположено данное нежилое помещение, ссылаясь при этом на ст. 244 ГК РФ о том, что общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Режим долевой собственности на общее имущество предполагает соответствующее участие собственников в содержании этого общего имущества.

Однако, как следует из материалов дела, рассмотренного Федеральным арбитражным судом Московского округа, собственник машиномест не должен нести расходы на услуги, потребителем которых он не является и которые ему фактически не могли быть оказаны (например, водо- и газоснабжение). При этом суд обратил внимание на необходимость уточнения доли расходов собственника машино-мест на то общее имущество, которым пользуется только он (подъездные пути, лифт и т.д.).

В то же время в отношении жилых помещений в суде находит поддержку иная позиция: наниматель жилого помещения на первом этаже, в силу самого расположения помещения не пользующийся лифтом, все же признается обязанным участвовать в расходах по его содержанию.

Видится, что с принятием Жилищного кодекса положение собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме, уравнено.

С учетом изложенного полагаем, что правовой режим машиноместа можно установить в одном из двух направлений.

Во-первых, это признание машиноместа самостоятельным объектом гражданских прав, что де-факто и происходит. При этом собственник машиноместа должен пропорционально нести бремя содержания общего имущества данного здания / сооружения. В этом случае, как и в отношении любого другого недвижимого имущества (ст. 131 ГК РФ), права на машиноместа должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Во-вторых, это признание того факта, что перед нами расчетный показатель вместимости автомобилей в нежилом помещении (в том же подвале, например), право пользования которым следует оформлять на договорных отношениях с владельцем нежилого помещения (подземной стоянки в жилом здании и т.д.).

ГУП БТИ Республики Башкортостан (04.09.2008)