Обслуживание дома

Категория «машиноместо» встречается в абсолютном большинстве правовых актов Москвы как в сфере реконструкции и строительства объектов недвижимости, так и в области управления и распоряжения городской собственностью. Однако в федеральном законодательстве легальное определение данного термина отсутствует, что весьма затрудняет правовое регулирование отношений по использованию машиномест. Более того, в настоящее время в правовых актах и федерального, и регионального уровня указанный термин даже пишется по-разному: «машиноместо» или «машино-место».

Проблема правового режима машиномест и особенностей правового регулирования их хозяйственного оборота приобретает особую актуальность как с практической, так и теоретической точки зрения. Выше уже отмечалось, что правовое определение машиноместа в российском законодательстве отсутствует. В то же время в некоторых законодательных актах Москвы содержатся элементы дефиниции данного термина.

Согласно п. 2 Временного положения о городских парковках в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 01.11.2005 № 854-ПП «О создании, обустройстве, обслуживании и использовании городских платных парковок в городе Москве», машиноместом признается часть земельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки.

Из вышеназванного документа следует, что указанное определение машиноместа справедливо только в отношении автомобильных стоянок, представляющих собой открытую площадку, т. е. тех стоянок, где автомобили располагаются непосредственно на земельном участке и (или) на его асфальтовом покрытии.

Но с учетом тенденций развития столичного градостроительства возникает потребность в легальном определении машиноместа, расположенного внутри здания (жилого или нежилого), а также сооружения (многоуровневой автомобильной стоянки).

Думается, наличие определения машиноместа только в нормативных актах субъектов РФ и отсутствие каких-либо дефиниций данной категории в федеральном законодательстве следует считать существенным пробелом российского законодательства. Это обстоятельство отчетливо проявляется на фоне ежегодного увеличения автотранспортных средств в городах и острого дефицита площадей для организованного хранения транспорта.

При этом одной из основных проблем остается правовое регулирование описания и учета машиноместа как индивидуально-определенной вещи. Сложность в описании в немалой степени обусловлена тем, что машиноместо как объект недвижимости не всегда можно реально выделить в силу особенностей правового регулирования объемно-планировочных и конструктивных решений по оборудованию и размещению автостоянок на территории России.

Согласно п. 5.35 СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей» в подземных автостоянках, как правило, не допускается разделение машиномест перегородками на отдельные боксы. В отдельно стоящих подземных автостоянках не более чем с двумя этажами, располагаемых на незастроенной территории, допускается устройство обособленных боксов, соответствующих п. 5.40 данного СНиП. В автостоянках, расположенных в подвальном или цокольном этаже зданий определенного класса и степеней огнестойкости, для выделения мест хранения личных легковых автомобилей допускается предусматривать обособленные боксы, соответствующие п. 5.40 вышеназванного CНиП 21-02-99. Данный СНиП (п. 5.40) в зданиях надземных автостоянок закрытого типа некоторых степеней огнестойкости при соблюдении установленных требований противопожарной безопасности допускает также создание обособленных боксов. В соответствии с п. 5.43 СНиП в надземных автостоянках открытого типа устройство боксов, сооружение стен (за исключением стен лестничных клеток) и перегородок, затрудняющих проветривание, не допускается (ГУП ЦПП. М., 1999). При необходимости выделения мест хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, допускается сетчатое ограждение из негорючих материалов. Таким образом, в силу ряда нормативных ограничений не всегда представляется возможным выделить машиноместо и обозначить его границы стенами или перегородками.

При этом и машиноместо внутри отдельного бокса в структуре автостоянки, и машиноместо, границы которого обозначены сетчатым ограждением, можно использовать только для хранения автомобилей. Данный вывод следует из определения стоянки для автомобилей (автостоянки), содержащегося в СНиП 21-02-99, согласно п. 3.1 которого стоянкой для автомобилей (автостоянка) признается здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные только для хранения (стоянки) автомобилей.

В настоящее время органы БТИ в Москве учитывают машиноместа в качестве отдельных объектов недвижимого имущества.

Постановлением Правительства Москвы от 26.06.2007 № 521-ПП «Об организации работы государственного унитарного предприятия города Москвы Московского городского бюро технической инвентаризации в режиме «одного окна» утвержден Регламент подготовки документов ГУП МосгорБТИ в режиме «одного окна». Среди прочих документов заявители в ГУП МосгорБТИ (далее — органы БТИ) в соответствии с п. 1.1 Регламента могут получить поэтажный план здания или сооружения и экспликацию к нему. Данные документы, помимо правоустанавливающих, следует представить в регистрирующий орган для регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними (здания, сооружения, нежилые помещения).

Машиноместа в качестве отдельного объекта недвижимости указываются в экспликации и поэтажном плане здания, сооружения или их части. В поэтажном плане обычно органы БТИ обозначают их схематично, указывая их границы, площадь и порядковый номер. В экспликации при описании каждого машиноместа указывается этаж, номер комнаты, в которой расположено машиноместо, и его площадь.

В соответствии с предоставляемыми БТИ документами (поэтажный план и экспликация) регистрирующий орган при наличии соответствующих правоустанавливающих документов регистрирует право собственности заявителя на машиноместо.

В свидетельстве о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое выдает заявителю регистрирующий орган, в графе «объект права» согласно данным БТИ указывается машиноместо и его порядковый номер, а также адрес здания или сооружения, в котором оно расположено.

Суды признают машиноместо самостоятельным объектом гражданских прав, разрешая при этом нередко споры об идентификации машиноместа в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе является государственный кадастр недвижимости. Согласно п. 3 ст. 1 Закона № 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование данного недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Кадастровому учету подлежат земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (п. 5 ст.1 Закона № 221-ФЗ). Тем не менее данный Закон «минимальным» объектом недвижимости, подлежащим кадастровому учету, признает помещение. В то же время, как следует из вышесказанного, органы, осуществляющие учет недвижимого имущества (в настоящее время — органы БТИ), определяют машиноместа в качестве части нежилых помещений. Согласно п. 4 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения об объекте недвижимости, необходимые для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержит кадастровый паспорт объекта недвижимости, представляющий собой выписку из государственного кадастра недвижимости. Приказом Минюста России от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» утверждены формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения и земельного участка, но, к сожалению, в них не регламентирована возможность описания машиномест.

В соответствии с п. 1 ст. 43 Закона № 221-ФЗ до 01.01.2010 устанавливается переходный период применения данного Закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Вопрос о том, каким образом при регистрации прав на машиноместо и сделок с ним после 01.01.2010 будет решена проблема его описания как не являющегося объектом кадастрового учета в качестве индивидуально-определенной недвижимой вещи, в настоящее время остается открытым.

Автор: Владимир Михайлович ЛАНДА,
главный специалист юридического отдела
Северо-Восточного территориального агентства
Департамента имущества города Москвы.