Бухучет и налоги

Членство в ТСЖ основано на добровольных началах. Стоит ли собственнику помещения в многоквартирном доме вступать в товарищество? Чем различаются отношения с членом и с собственником, не вступившим в товарищество, с точки зрения ТСЖ?

Найди отличия

Жилищное законодательство различает правовой статус членов ТСЖ и собственников, не вступивших в товарищество. Перечислим отличительные черты.

Первая, и ключевая, особенность членов ТСЖ - возможность участвовать в управлении многоквартирным домом путем голосования на общем собрании членов ТСЖ. Не член может влиять на вопросы, связанные с управлением домом, только на общем собрании собственников помещений, компетенция которого ограничена.

Кроме того, между ТСЖ и его членом возникают отношения, основанные на членстве в некоммерческой организации, тогда как ссобственником, не вступившим в товарищество, у последнего складываются гражданско-правовые (договорные) отношения (п.16 Правил содержания общего имущества). В силу п.2 ст.138 ЖК РФ товарищество обязано заключать договоры осодержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ.

Согласно п.5 и 6 ст.155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в то время как не члены - плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Именно в данной форме (обязательные платежи и плата за услуги) собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества (пп."б" п. 28 Правил содержания общего имущества). Право проверять объемы, качество, периодичность оказания услуг и выполнения работ, получать об этом информацию от ТСЖ, а также требовать устранения выявленных дефектов реализуется членами ТСЖ в порядке, определенном в уставе товарищества, а не членами - согласно условиям договора, заключаемого с ТСЖ (п. 40 Правил содержания общего имущества).

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, о соразмерном уменьшении платы в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, не распространяются на отношения товариществаи его членов. Однако это не мешает предусмотреть общим собранием членов ТСЖ аналогичный порядок.

Поищем сходства

Главы 13 и 14 ЖК РФ, посвященные ТСЖ, содержат множество упоминаний о собственниках помещений в целом, без градации по признаку членства в товариществе. Это объясняется неделимостью общего имущества как объекта деятельности товарищества и одинаковыми правами и обязанностями собственников помещений в отношении этого имущества. Уставной обязанностью ТСЖ является эксплуатация и ремонт всего дома, а не какой-либо его части, принадлежащей членам товарищества (Постановление ФАС ПО от 01.11.2007 NА57-17/07-26, Определением ВАС РФ от 22.02.2008 N 2006/08 отказано в передаче дела на пересмотр).

Так, согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в доме в том числе в отношениях с третьими лицами. Это означает, что без специальной доверенности, в силу полномочия, основанного на законе, ТСЖ вправе вступать в правоотношения с третьими лицами, действуя от имени всех собственников помещений, а не только от имени членов товарищества. ТСЖ от имени всех собственников решает проблемы, связанные с общим имуществом: обращается в суд с требованиями об устранении нарушения прав собственников (размещение рекламы на фасаде дома без согласия собственников помещений - Определение ВАС РФ от 27.08.2008 N 10852/08), о признании права общей долевой собственности на объекты общего имущества (Постановление ФАС СКО от 10.01.2008 N Ф08-8767/07), в орган местного самоуправления с заявлением об установлении права общей долевой собственности на земельный участок (Постановление ФАС МО от 13.03.2009 N КА-А40/1296-09), к застройщику с требованием о безвозмездном устранении недостатков строительных работ (Постановление ФАС ЗСО от 22.10.2008 N Ф04-6237/2008(14628-А46-45)).

Бремя расходов на содержание общего имущества

Краеугольный камень в отношениях между ТСЖ исобственниками - это вопросы содержания и ремонта общего имущества и финансирования соответствующих работ и услуг. Это вопрос, ради которого и создается ТСЖ. И в этом вопросе все собственники (неважно, члены или не члены товарищества) имеют равные обязанности - по несению бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Во-первых, ТСЖ вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (пп. 3 п. 1ст. 137 ЖК РФ).

Обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества не зависит ни от членства в ТСЖ, ни от выбранного способа управления многоквартирным домом и основана на законе (п. 1 ст. 39 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ). Выбрав определенный способ управления, все собственники помещений равным образом пользуются результатами деятельности того или иного субъекта (в данном случае - ТСЖ) по управлению домом. Ни отказ от членства в ТСЖ, ни уклонение от подписания договора с товариществом не освобождает собственника помещения от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества (Постановление ФАС СКО от 23.09.2009 N А01-2152/2008).

Составляя смету доходов и расходов на год, товарищество фактически "раскидывает" на всех собственников помещений (независимо от членства) общую сумму расходов пропорционально доле каждого вправе на общее имущество. Здесь нужно обратить внимание, что не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений обязаны оплачивать расходы товарищества в полном объеме наравне с членами. Причем основания для установления дифференцированной ставки для собственников, не вступивших в товарищество, отсутствуют.

Очень часто отказ собственника от вступления в ТСЖ продиктован стремлением сэкономить. Так, собственники нежилых помещений, не написавшие заявление о вступлении в товарищество, оспаривают требования ТСЖ по оплате расходов насодержание самого товарищества, в частности расходов на оплату стоимости канцелярских товаров, услуг банка, выплату заработной платы с отчислениями председателю правления, бухгалтеру ТСЖ и иных административных расходов. Данные расходы, как правило, выделяются в смете в особый раздел, отдельно от услуг и работ по содержанию и ремонту, выполняемых сторонними организациями. Мотивировка такая: собственник - не член обязан оплачивать лишь содержание и ремонт общего имущества, а расходы на содержание ТСЖ как некоммерческой организации должны покрывать члены товарищества путем внесения членских взносов. Приведенные доводы справедливы для иных случаев: например, для некоммерческого партнерства, объединяющего представителей какой-либо отрасли, для развития рынка, лоббирования интересов своих членов, обмена опытом. Текущие расходы на содержание аппарата партнерства финансируются за счет вступительных и членских взносов, а его услуги (например, образовательные, консалтинговые, маркетинговые, рекламные) оплачиваются отдельно на основании договора возмездного оказания услуг. Однако такие услуги, хоть и соответствуют уставным целям некоммерческого партнерства, являются факультативными, и член вправе самостоятельно решить, воспользоваться ему данным предложением или нет.

С ТСЖ ситуация иная: расходы на содержание товарищества представляют собой часть расходов на содержание и ремонт общего имущества. Согласитесь, именно председатель правления заключает договоры с подрядными организациями, бухгалтер осуществляет техническую работу по расчетам, канцелярские товары необходимы для оформления документации, без услуг банка не обойтись, имея денежные потоки. Иначе говоря, вся деятельность ТСЖ (и все понесенные им расходы) направлена на содержание и ремонт общего имущества. Отказ оплачивать административные расходы ТСЖ равноценен отказу вносить плату за услуги по управлению домом управляющей организации. Аналогичного мнения придерживаются и арбитры, которые отклоняют требования собственников, не являющихся членами ТСЖ, об исключении из их платы административных расходов товарищества (постановления ФАС СЗО от 19.01.2009 N А56-9461/2008, Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2009 N 09АП-1439/2009, Решение Арбитражного суда Томской области от 12.10.2009 N А67-5663/09). В то же время если договором о содержании и ремонте общего имущества, заключенным между ТСЖ и собственником помещения, не предусмотрена оплата таких расходов, то приоритет имеют положения договора (Постановление ФАС СЗО от 06.10.2009 NА05-13173/2008). Это означает, что товариществу следует уделить особое внимание условиям договора о содержании и ремонте общего имущества.

Во-вторых, поступления от всех собственников помещений формируют доходы по смете ТСЖ. Следовательно, и расходование их осуществляется в соответствии со сметой. ТСЖ не вправе самостоятельно распоряжаться поступившими средствами, даже если это платежи не членов.

Товарищество направляет полученные от всех собственников (независимо от членства) суммы на оплату расходов, понесенных им в рамках уставной деятельности. Соответственно, и отчитываться перед собранием членов правление товарищества обязано по всем включенным в смету работам и услугам, а не только в части, финансируемой членами ТСЖ. Это указывает на целевой (и одинаковый) характер всех поступлений по смете, независимо от источника.

В-третьих, ТСЖ вправе взыскивать причитающиеся ему платежи со всех собственников, независимо от членства. Согласно п. 3 и 4 ст.137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Таким образом, приняв на общем собрании решение о выборе способа управления домом путем создания ТСЖ, собственники помещений знают, что они будут оплачивать фактически осуществленные товариществом расходы на содержание и ремонт общего имущества, получат четкий отчет не только по составу и объему услуг и работ, но и по расходованию поступлений по смете. А если собственник вступит в ТСЖ, то сможет принимать участие в стратегическом управлении товариществом.

Подробнее об отношениях с членами ТСЖ

Все комментарии и разъяснения, касающиеся деятельности ТСЖ, даны исходя из 100%-ного членства собственников помещений в многоквартирном доме в товариществе. Так, в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 сделан следующий вывод. В рамках правоотношений, связанных собеспечением жилых помещений коммунальными услугами, содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов, ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличнымиот интересов членов ТСЖ. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, товарищество выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов.

Заключение договоров с подрядными организациями, наем специалистов и иные действия по содержанию и ремонту общего имущества рассматриваются как ведение уставной некоммерческой деятельности ТСЖ. Вносимые членами товарищества обязательные платежи и взносы направляются на оплату понесенных товариществом расходов на содержание, ремонт общего имущества, коммунальные услуги. Иначе говоря, ТСЖ несет расходы, а члены компенсируют их.

Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть больше, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами ТСЖ. Иначе говоря, ТСЖ - это объединение собственников помещений, созданное для более простой и удобной организации взаимоотношений собственников с предприятиями, непосредственно выполняющими работы и оказывающими услуги.

В рамках своей уставной деятельности товарищество не оказывает услуги и не выполняет работы для своих членов. В его деятельности отсутствует реализация. ТСЖ не представляют соответствующих налоговых деклараций и не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов (п. 2 Постановления Пленума ВАСРФ от 05.10.2007 N 57). Товарищество не выступает на рынке соответствующих товаров (работ, услуг) как продавец товаров (Постановление ФАС УО от 10.02.2009N Ф09-300/09-С2, Определение ВАС РФ от 22.02.2008 N 1567/08).

Для целей налогообложения прибыли обязательные платежи и взносы членов рассматриваются как целевые поступления на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности (постановления ФАС МО от 16.06.2009 N КА-А41/5155-09, ФАС СЗО от 25.06.2009 N А56-18660/2008). Отчисления на формирование резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами, также отнесены к целевым поступлениям, необлагаемым налогом на прибыль при условии использования по назначению (пп. 1 п.2 ст. 251 НК РФ).

Выводы об отношениях с нечленами

Отличается ли порядок налогообложения ТСЖ в части поступлений от собственников помещений, не являющихся членами товарищества? Товарищество осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества. Заключая договоры на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, ТСЖ действует не только в интересах своих членов, но и в интересах всех собственников без исключения (п.8 ст. 138 ЖК РФ).

Ввиду неделимости объекта деятельности, и сама деятельность является неделимой, единой. Иначе говоря, нельзя признатьправильным суждение о том, что при осуществлении одних и тех же действий (уставной деятельности по управлению домом) ТСЖ не оказывает услуги членам, но оказывает их собственникам, не вступившим в товарищество. Тем более что законом установлен заявительный порядок вступления в товарищество (п. 1 ст. 143 ЖК РФ). Независимо от членства в ТСЖ, от статуса помещения (жилое или нежилое), от плательщика (физическое или юридическое лицо) собственник помещения получает равную возможность пользоваться результатами деятельности товарищества по содержанию и ремонту общего имущества. Таким образом, уставная некоммерческая деятельность ТСЖ должна облагаться налогами на основании единых принципов. То есть товарищество вправе не уплачивать НДС с поступлений отсобственников по договорам о содержании и ремонте. Аналогичным образом все поступления от собственников помещений следует относить к целевым поступлениям для целей налогообложения прибыли.

Вместе с тем нужно признать, что формулировки п. 2 ст. 251 НК РФ не исключают возникновение у товарищества налоговых рисков. Перечень целевых поступлений трактуется как исчерпывающий (письма Минфина РФ от26.12.2008 N 03-03-06/4/102, УФНС по г. Москве от 27.03.2009 N 16-15/028275). При этом в пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ идет речь только об осуществленных в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях вступительных, членских, паевых взносах. В этой же норме упомянуты отчисления на формирование резерва на ремонт, которые производятся ТСЖ его членами. Напомним, что именно по причине отсутствия обязательных платежей и взносов членов ТСЖ в пп. 2 п. 2 ст. 251 НК РФ чиновники неоднократно отказывали товариществам в возможности квалифицировать такие платежи и взносы в качестве целевых поступлений (письма Минфина РФ от 17.12.2008 N 03-03-06/4/97, от12.02.2008 N 03-03-06/4/7). Но это обстоятельство не мешает арбитрам склоняться к противоположным выводам. Поэтому полагаем, что ТСЖ сможет отстоять свое право не включать в налоговую базу платежи всех собственников помещений.

Договор о содержании и ремонте общего имущества

Пункт 2 ст. 138 ЖК РФ предписывает товариществу заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ. Это означает, что собственник помещения может обратиться к ТСЖ стребованием заключить такой договор, уклонение товарищества от подписания соглашения будет незаконным в силу ст. 445 ГК РФ. По иску собственника судо бяжет ТСЖ заключить такой договор (Постановление ФАС ЦО от 13.02.2009 NФ10-110/09). В свою очередь ТСЖ не вправе требовать этого от собственника, однако отсутствие договора не является препятствием для взыскания причитающихся товариществу сумм.

Заметим, что требований к содержанию договора Жилищным кодексом не установлено. А это означает, что стороны вольны избегать формулировок вроде "ТСЖ обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме".

Источник публикации: Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство:бухгалтерский учет и налогообложение", № 11, ноябрь 2009 г.