КНИГИ НАШЕЙ БИБЛИОТЕКИ
нажмите на ссылку для перехода
КАНАЛЫ НОВОСТЕЙ
нажмите на ссылку для перехода
МАТЕРИАЛЫ ВИДЕОТЕКИ
нажмите на ссылку для перехода

Бухучет и налоги

Категория: Оплата услуг


Дополнительные услуги управляющей организации и ТСЖ Напечатать эту страницу Отправить ссылку на эту страницу по E-mail

Почему договор управления и устав ТСЖ не регулируют выполнение работ внутри квартиры? Какую систему налогообложения следует выбрать подрядчику при выполнении работ на частном имуществе? В чем особенности бухгалтерского учета операций по договорам бытового подряда?

Управляющие организации и ТСЖ нужны собственникам для содержания и ремонта общего имущества и обеспечения жильцов коммунальными услугами. Помимо этих двух видов деятельности управляющие организации и ТСЖ зачастую выполняют ремонтные работы в отношении имущества, не являющегося общим, а находящегося у жильцов в частной собственности. Какие налоговые обязательства возникают у управляющей организации и ТСЖ? Как организовать раздельный учет по видам деятельности?

Работы на общем и частном имуществе

Договор управления многоквартирным домом, на основании которого действует управляющая организация, предусматривает ее обязанность выполнять работы и оказывать услуги по ремонту и содержанию общего имущества. Конкретный перечень работ, их периодичность и стоимость указываются в приложении к договору. В составе платы за жилое помещение собственники оплачивают работы по содержанию и ремонту только общего имущества. В Правилах содержания общего имущества приведен перечень объектов, входящих в состав общего имущества (п. 2), а также работ, которые относятся к его содержанию (п. 11). Определяющим признаком общего имущества является его предназначение для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Вместе с тем на основании п. 3 ст. 30 ЖК РФ каждый собственник обязан самостоятельно нести бремя содержания жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Границы общего и частного имущества применительно к инженерным сетям определяются согласно п. п. 5 - 7 Правил содержания общего имущества. Несмотря на используемый в ЖК РФ термин "плата за содержание и ремонт жилого помещения", платежи собственника не связаны с содержанием самого помещения, находящегося в частной собственности. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Организовывать и оплачивать содержание и ремонт непосредственно жилого помещения и находящегося в нем оборудования и имущества собственник должен самостоятельно, независимо от собственников других помещений.

В п. 15 Правил содержания общего имущества названы некоторые услуги и работы, которые не относятся к содержанию общего имущества (а следовательно, являются содержанием и ремонтом частного имущества):

  • содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
  • утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
  • уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Таким образом, перечисленные в п. 15 Правил содержания общего имущества услуги, а также все другие работы, связанные с содержанием и ремонтом объектов, не входящих в состав общего имущества, не охватываются действием договора управления многоквартирным домом. Следовательно, их выполнение возможно только на основании иных договоров с собственниками таких объектов. Заметим, что все чаще в договоре управления многоквартирным домом прописывается обязанность управляющей организации выполнять работы по ремонту санитарно-технического, электрического и иного оборудования и приборов, обслуживающих непосредственно помещение собственника, не относящееся к общему имуществу, по заявке собственника, за отдельную плату в соответствии с утвержденными расценками.

Точно так же, как и для управляющей организации, выполнение работ на частном имуществе товариществом собственников жилья возможно на основании отдельных договоров, но с тем отличием, что в рамках уставной деятельности ТСЖ не оказывает услуги своим членам: ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ (Постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57). Товарищество ведет уставную некоммерческую деятельность по управлению общим имуществом, отношения между членами и товариществом в рамках этой деятельности регулируются уставом. Возможность ведения иных видов хозяйственной деятельности должна быть предусмотрена уставом ТСЖ. Правоотношения в рамках таких видов деятельности возникают на основании договоров.

И управляющая организация, и ТСЖ выступают подрядчиками (исполнителями) при выполнении работ (оказании услуг), касающихся содержания и ремонта частного имущества. При этом заказчиками выступают собственники помещений. Поскольку услуга не имеет материально-вещественного выражения, а результаты работ, наоборот, имеют, деятельность управляющей организации и ТСЖ состоит в проведении работ (по ремонту, установке, монтажу, замене каких-либо объектов), отношения с собственниками квартир строятся на основании договора подряда (если собственник-гражданин, заказывающий работы для удовлетворения своих бытовых потребностей, то действуют правила о бытовом подряде).

Система налогообложения

Главный вопрос, который обычно встает перед бухгалтером управляющей организации (ТСЖ), оказывающей услуги на частном имуществе граждан: нужно ли уплачивать ЕНВД? "Вмененный" спецрежим не может применяться по выбору налогоплательщика: если на местном уровне конкретный вид деятельности переведен на уплату единого налога, организация обязана исчислять и уплачивать именно его.

Бытовые услуги

Из всего перечня видов деятельности, которые могут быть переведены на "вмененку", нас интересуют только бытовые услуги (пп. 1 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Согласно определению, данному в ст. 346.27 НК РФ, под бытовыми услугами понимаются платные услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением услуг ломбардов и услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств), предусмотренные Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163, за исключением услуг по изготовлению мебели, строительству индивидуальных домов. Таким образом, из "группы риска" сразу исключаются услуги, оказываемые юридическим лицам. Например, если управляющая организация выполняет ремонт сантехники и электрики в жилом или нежилом помещении по договору, заключенному с организацией, она не обязана уплачивать ЕНВД. При этом заказчиком по договору может выступать как собственник, так и арендатор помещения. 

Если заказчиком по договору выступает индивидуальный предприниматель, нужно учитывать, что он также является физическим лицом. Об этом напомнил Минфин России в Письме от 17.07.2007 N 03-11-05/160 и сообщил, что деятельность налогоплательщика подлежит переводу на уплату ЕНВД. Вместе с тем арбитры полагают, что, если физическое лицо выступает в договоре как индивидуальный предприниматель и заказывает услуги для использования в целях ведения предпринимательской деятельности (например, сдает жилое помещение в аренду), нет оснований считать эти услуги бытовыми и у исполнителя нет оснований уплачивать ЕНВД (Постановления ФАС СЗО от 03.03.2009 N А42-577/2008, от 02.12.2008 N А52-5071/2007, ФАС ДВО от 03.03.2008 N Ф03-А51/08-2/371, ФАС ВСО от 16.11.2006 N А33-5662/06-Ф02-6003/06-С1). Добавим, что в п. 1 Письма от 30.07.2007 N 03-11-04/3/304 Минфин России согласился, что исполнитель бытовых услуг должен уплачивать ЕНВД, только если заказчик-предприниматель заказывает услуги для личного домашнего потребления, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.

Открыв ОКУН, можно увидеть, что в группу бытовых услуг входит подгруппа "Ремонт и строительство жилья и других построек" (начиная с 2009 г. не переводится на уплату ЕНВД деятельность по строительству индивидуальных жилых домов, все остальные услуги, включенные в названную подгруппу, по-прежнему подлежат переводу на "вмененку"). Это означает, что ремонт нежилых помещений не относится к бытовым услугам, поэтому не является "вмененным" независимо от статуса заказчика (Письмо Минфина России от 29.05.2006 N 03-11-04/3/276).

Частичный ремонт квартир Vs коммунальные услуги

Итак, если управляющая организация (ТСЖ) по договору с физическим лицом выполняет услуги, относящиеся к виду "Ремонт жилья и других построек" (код ОКУН 016100), то ей прямая дорога на "вмененку". Однако перечень этих услуг ограничен, в связи с чем встает вопрос: как квалифицировать деятельность, если конкретная услуга не поименована в ОКУН? Минфин довел до сведения налогоплательщиков, что определение кода вида деятельности, подлежащего переводу на уплату ЕНВД, в том числе в целях заполнения налоговой декларации, возлагается на налогоплательщика, а по вопросам применения классификаторов направил в Ростехрегулирование (см., например, Письмо от 16.06.2009 N 03-11-09/213). Тем не менее некоторые разъяснения по конкретным услугам можно найти.

Чаще всего управляющие организации и ТСЖ оказывают собственникам помещений услуги, связанные с ремонтом сетей водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, а также канализации. Кроме того, жильцы обращаются к управляющей организации по поводу ремонта сантехнического оборудования, электротехнических работ (замена электророзеток). Возникают ли у исполнителя обязательства по ЕНВД? Существует два мнения.

С одной стороны, самым "подходящим" для этих работ является код ОКУН 016102 "Частичный ремонт домов, квартир по заказам населения". Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 20.06.2008 N 03-11-05/151: работы по установке ванн, душевых кабин, раковин, унитазов, смесителей в домах и квартирах граждан могут быть отнесены к группировке ОКУН 016102. Кроме того, в Письме от 30.03.2007 N 24-17/0261 специалисты УФНС России по Московской области отметили, что услуги по монтажу, ремонту и реконструкции внутридомовых сетей водоснабжения, отопления и канализации подлежат налогообложению единым налогом на вмененный доход, если их оказание является составной частью предпринимательской деятельности по комплексному или частичному ремонту индивидуальных домов и квартир.

С другой стороны, в Письме от 20.12.2005 N 02-10/12531 УФНС России по Ленинградской области сообщило, что установка сантехнического оборудования, замена и прочистка трубопроводов, электротехнические работы (замена и установка электророзеток, электросчетчиков и т.п.) не являются ремонтными работами, данные работы не перечислены в классификаторе ОК 002-93 по группе 01 "Бытовые услуги".

Важное дополнение - ремонт систем отопления (в том числе замена радиаторов), водоснабжения, канализации, а также электромонтажные работы предусмотрены в ОКУН в группе 04 "Жилищно-коммунальные услуги" (подгруппа "Коммунальные услуги"): по коду 042102 "Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем электроснабжения", по коду 042213 "Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание систем водоснабжения", по коду 042221 "Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем водоотведения", по коду 042405 "Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем центрального отопления". Поэтому в Письме от 20.04.2007 N 03-11-04/3/124 финансисты сделали вывод: услуга по замене радиаторов, систем водоснабжения, отопления, канализации не относятся к бытовым услугам, указанным в разд. 01 "Бытовые услуги" ОКУН. При этом независимо от того, имеет ли организация, оказывающая такие услуги, статус исполнителя коммунальных услуг согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, ее деятельность не может быть переведена на систему налогообложения в виде ЕНВД. Аналогичные разъяснения были даны ранее в Письме Минфина России от 20.10.2006 N 03-11-04/3/464: предпринимательская деятельность организации по оказанию услуг, связанных с ремонтом систем отопления, водоснабжения, канализации, а также услуг по монтажу охранно-пожарной сигнализации и услуг, связанных с электромонтажными работами, не соответствует установленному ст. 346.27 Кодекса понятию бытовых услуг.

Нужно заметить, что внутридомовые инженерные системы входят в состав общего имущества. Услуга по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в свою очередь, предусмотрена среди жилищных услуг (код 041105). Можно предположить, что услуга по обслуживанию и ремонту внутридомовых инженерных систем "становится" коммунальной, если собственники выбрали непосредственное управление многоквартирным домом (то есть исполнитель коммунальных услуг отсутствует) и такая услуга в отношении разных инженерных систем заказана различным организациям (см. п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг), а также если заказчики владеют индивидуальными жилыми домами.

Однако внутридомовые инженерные сети не имеют ничего общего с внутриквартирным оборудованием. Как сказано выше, внутриквартирные сети и оборудование принадлежат жильцам (собственникам помещений в многоквартирном доме) на праве частной собственности. Поэтому, на наш взгляд, неправомерно считать их внутридомовыми инженерными сетями, ремонт и обслуживание которых относится к коммунальным услугам.

Одновременно, как неоднократно разъяснял Минфин, если конкретная услуга не предусмотрена в ОКУН в числе бытовых (код 01), то нет оснований считать ее таковой и уплачивать ЕНВД (Письма от 09.07.2008 N 03-11-04/3/322, от 24.06.2008 N 03-11-04/3/296). Например, услуги по изготовлению металлических решеток, ворот и ограждений названы в ОКУН (коды 013427, 013412), а услуги по изготовлению металлических дверей - нет, соответственно, первые переводятся на уплату ЕНВД, вторые - нет (Письмо от 05.06.2008 N 03-11-05/138). Точно так же полиграфические услуги по изготовлению и печати визитных карточек являются бытовыми (код 018328) и переводятся на уплату ЕНВД, а услуги по изготовлению и печати календарей в ОКУН не названы, следовательно, доходы от этой деятельности облагаются по иным правилам (Письмо от 20.02.2009 N 03-11-09/65).

Таким образом, учитывая, что ОКУН не делает различий между внутридомовыми и внутриквартирными инженерными сетями и что налогоплательщики заинтересованы в том, чтобы избежать уплаты ЕНВД и ведения раздельного учета, а Минфин настаивает на формальном и буквальном прочтении ОКУН, управляющие организации (ТСЖ) вправе руководствоваться разъяснениями финансистов и определять код вида своей деятельности по ремонту внутриквартирного имущества как коммунальную услугу (коды 042102, 042213, 042221, 042405) либо как услугу, не поименованную в ОКУН. Но при этом нужно иметь в виду, что налоговики могут доначислить ЕНВД при проверке, отнеся выполняемые управляющей организацией работы к частичному ремонту квартир, и в данном случае право на применение общей или упрощенной системы налогообложения придется отстаивать в судебном порядке.

Добавим, что с 2009 г. к организациям, которые могут быть переведены на уплату ЕНВД, предъявляются требования, похожие на те, что должны выполнить "упрощенцы" (пп. 1 и 2 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ): по структуре уставного капитала (доля участия других организаций не должна превышать 25%) и среднесписочной численности работников (не более 100 человек). Значит, управляющая организация, не отвечающая таким требованиям, может быть уверена, что ЕНВД ей не будет доначислен. При этом следует учитывать, что ТСЖ не формирует уставный капитал, поэтому понятие "доля участия" к товариществу не применяется, следовательно, препятствий в применении ТСЖ "вмененки" нет (см. Письмо Минфина России от 25.11.2008 N 03-11-04/3/531).

Бухгалтерский учет

Исходя из того, что управляющие организации и ТСЖ, не оказывающие гражданам бытовые услуги, не обязаны уплачивать ЕНВД, у них также не возникает обязанности организовать раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций, установленной п. 7 ст. 346.26 НК РФ для плательщиков ЕНВД.

Управляющая организация

Несмотря на отсутствие необходимости организации раздельного учета для целей налогообложения управляющей организации целесообразно в бухгалтерском учете отражать доходы и расходы по видам работ (в рамках договора управления и по частным заказам собственников помещений) обособленно, например путем введения субсчетов первого порядка к счету 20 и второго порядка к счету 90. Это позволит сформировать данные для отчета о прибылях и убытках по видам работ и услуг. Заметим, что для целей бухгалтерского учета организация вправе не распределять общехозяйственные расходы по видам работ и услуг - их допускается списывать сразу на финансовый результат (абз. 2 п. 9 ПБУ 10/99 "Расходы организации"). В таком случае для списания общехозяйственных расходов к счету 90 следует открыть отдельный субсчет (например, 90-5).

Кроме того, подобная детализация предоставит информацию для управленческих целей (например, поможет определить целесообразность дальнейшего развития направления работы по частным заказам). Раздельный учет, который ведется по изложенным принципам, даст возможность использовать данные бухгалтерского учета для формирования отчета по договору управления перед собственниками помещений.

В целом учет по договорам подряда ведется в общем порядке.

Пример 1.

Организация, арендующая нежилое помещение в многоквартирном доме, заключила с управляющей организацией ООО "Быт-Сервис" договор подряда на ремонт (замену) трубопровода горячего водоснабжения внутри нежилого помещения (трубопровод не относится к общему имуществу). Стоимость работ по договору составляет 59 000 руб., в том числе НДС - 9000 руб. (управляющая организация применяет общую систему налогообложения). Для выполнения работ ООО "Быт-Сервис" привлекло подрядную организацию, применяющую УСНО. При этом материалы приобретены управляющей организацией (11 800 руб., в том числе НДС - 1800 руб.) и переданы подрядчику на давальческих условиях. Стоимость работ подрядчика составила 35 000 руб.

В бухгалтерском учете ООО "Быт-Сервис" используются следующие субсчета:

  • 20-2 "Затраты по работам на частном имуществе";
  • 90-1-2 "Выручка от выполнения работ на частном имуществе";
  • 90-2-2 "Себестоимость работ, выполненных на частном имуществе".
  • 90-3-2 "НДС по работам на частном имуществе".

В учете ООО "Быт-Сервис" будут составлены проводки (для упрощения примера не рассматриваются операции, связанные с расчетами за работы):

Содержание операции           
Дебет
Кредит
Сумма,руб.  
Приобретены материалы для ремонта          
10-1 
60  
10 000 
Отражен "входной" НДС                      
19-3 
60  
1 800 
Переданы материалы подрядчику для проведения
ремонта                                    
10-7 
10-1 
10 000 
Приняты подрядные работы                   
20-2 
76  
35 000 
Стоимость материалов, переданных подрядчику
на давальческой основе, включена в затраты 
на ремонт                                  
20-2 
10-7 
10 000 
Выполнены работы по ремонту трубопровода   
для арендатора нежилого помещения (подписан
акт)                                       
62  
90-1-2
59 000 
Начислен НДС                               
90-3-2
68  
9 000 
Списана себестоимость выполненных работ    
90-2-2
20-2 
45 000 

Товарищество собственников жилья

В отличие от управляющей организации, целью которой является извлечение прибыли, ТСЖ как некоммерческая организация в любом случае должно организовать раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в связи с оказанием дополнительных услуг. Таково требование п. 2 ст. 251 НК РФ: чтобы налогоплательщик получил право не облагать целевые поступления налогом на прибыль, он обязан вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений. В противном случае все полученные целевые поступления облагаются налогом на основании п. 14 ст. 250 НК РФ.

Целевые поступления ТСЖ - это все обязательные платежи собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества, а также за содержание самого ТСЖ. Доходы и расходы ТСЖ в рамках целевых поступлений отражаются в смете товарищества.

Самостоятельное предоставление товариществом услуг и работ на внутриквартирном имуществе обычно практикуется, когда у ТСЖ есть штатные сантехники, слесари и т.д. Сметой ТСЖ, в которой предусматриваются расходы на ведение уставной деятельности (управление общим имуществом многоквартирного дома), определяются виды и размеры затрат, необходимые для выполнения комплекса работ по содержанию и ремонту дома. Расходы на оплату труда работников, оказывающих услуги по ремонту внутриквартирного оборудования, стоимость использованных при этом материалов, а также доходы от предоставления услуг относятся к предпринимательской деятельности ТСЖ, прибыль от которой (после налогообложения) направляется на ведение уставной деятельности.

Пример 2.

В штате ТСЖ состоит слесарь-сантехник. Согласно трудовому договору он обязан выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (за исполнение этих обязанностей ему предусмотрен оклад в размере 77 000 руб.), а также работы по заявкам жильцов на их частном имуществе (исполнение этих обязанностей оплачивается по сдельным расценкам, утвержденным положением об оплате труда).

В течение июля 2009 г. ТСЖ оказало услуги по ремонту на частном имуществе на общую сумму 10 000 руб. Согласно нарядам-заказам сумма заработной платы слесаря-сантехника составила 5000 руб. При выполнении данных работ были использованы материалы на сумму 2000 руб. (приобретены через подотчетное лицо, "входной" НДС отсутствует).

ТСЖ находится на общей системе налогообложения и квалифицирует свою деятельность по ОКУН как коммунальные услуги. Наличные денежные расчеты с населением ведутся с использованием кассового аппарата. В бухгалтерском учете к счету 20 открыты два субсчета: 20-1 "Затраты на ведение уставной деятельности" и 20-2 "Затраты на ведение хозяйственной деятельности".

В бухгалтерском учете ТСЖ будут составлены следующие проводки:

Содержание операции           
Дебет
Кредит
Сумма,руб.  
Приобретены материалы                      
10-1 
71  
2 000 
Отражена выручка от оказания услуг         
на частном имуществе                       
62  
90-1 
10 000 
Начислен НДС                               
(10 000 руб. x 1/18)                       
90-3 
68  
1 525 
Начислена заработная плата                 
слесарю-сантехнику за выполнение работ     
на общем имуществе                         

20-1 

70  

11 000 
Исчислен ЕСН с заработной платы            
(11 000 руб. x 26%)                        
20-1 
69  
2 860 
Отражено использование средств целевого    
финансирования по смете                    
(11 000 + 2860) руб.                       

86  

20-1 

13 860 
Начислена заработная плата                 
слесарю-сантехнику за выполнение работ     
на внутриквартирном имуществе по заявкам   
жильцов                                    

20-2 

70  

5 000 
Исчислен ЕСН с заработной платы            
(5000 руб. x 26%)                          
20-2 
69  
1 300 
Списана стоимость израсходованных материалов
20-2 
10-1 
2 000 
Списана себестоимость оказанных жильцам    
услуг                                      
(5000 + 1300 + 2000) руб.                  

90-2 

20-2 

8 300 
Сформирован финансовый результат           
(10 000 - 1525 - 8300) руб.                
90-9 
99  
175 


Источник публикации: "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 8
Автор публикации:  С.Н.Козырева, эксперт журнала.

 
Публикации нашего Инфоцентра
feed image
Copyright © 2007 - 2013
Товарищество собственников жилья "Алиса".
125367, г. Москва, Иваньковское шоссе, 5
ТСЖ "Алиса" на карте Москвы
Вы можете написать нам письмо

Посетители нашего сайта

Количество посетителей сегодня:    
59
Количество посетителей вчера:    
184
Общее число посетителей сайта:    
432792